수도권 2억이하 아파트 갭투자 물건 찾는 방법

1 주택자이신 분들은 상급지로 갈아탈까? 아니면 2 주택자로 가볼까? 

고민이 되실껍니다.

 

1주택자 더 좋은 입지로 갈아타기? 한 채 더 매수해서 2주택자로? (tistory.com)

1주택자 더 좋은 입지로 갈아타기? 한 채 더 매수해서 2주택자로?

2 주택자가 되기로 결정을 했다면 갭투자로 어떤 아파트가 좋을까?

갭투자 물건 선정기준과 물건 찾는 방법을 알아보자

 

갭투자 물건 선정기준

- 서울 1시간 내외로 출퇴근이 가능한 수도권 지역

- 아파트 500세대 이상

- 갭투자 2억 이하

- 신고가 기준 현재 2억 이상 빠진 곳

 

갭투자 물건 찾는 방법

1차) 실거래가 기준, 물건선별

. 호갱노노 어플 혹은 사이트 접속 (호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱 (hogangnono.com)

. 매매, 500세대 이상, 갭 2억 이하 필터적용

. 서울 전체, 서울 1시간 내외 출퇴근 가능지역(광명, 과천, 하남미사, 평촌, 산본, 성남)

. 신고가 기준 현재 1.5억~2억 이상 빠진 곳, 그 옆단지(비슷한 형태이나 아쉽게 실거래되지 않은 곳) 포함하여

  물건 50개 내외로 선별(호갱노노 말고 다른 어플을 써도 된다. 아실 or 리치고 or 부동산지인)하여 엑셀로 보기 쉽게 정리 

 

2차) 현재 매매가격(호가)과 전세가격 확인

. 선별된 50개 물건 대상으로 네이버 부동산에서 현재가격(호가) 확인

. 평수선택, 낮은 가격순, 동일매물 묶기 필터 걸어서 확인

. 저층제외, 중층이상 선호

매매 현재가(호가)

전세 현재가(호가)

 

3차) 적정매물 선별

- 선별된 50개 물건을 갭투자 금액과 신고가대비하락금액(상승장에서 신고가만큼 올라갈 확률이 높음)을 정리하고

  추가로 그 옆단지(비슷한 형태이나 아쉽게 실거래되지 않은 곳)도 같이 정리한다.

- 취득세, 중개보수료, 필요에 따라 리모델링 비용도 발생된다.

  (취득세는 5억인 경우 1%로 550만 원, 중개수수료 200만 원, 리모델링은 20평 기준 전세용 1천~1.5천만 원 발생)

- 현재 전세 낀 매물을 매수(일반매물보다 저렴함. 투자자 대상한정)하거나 일반매물을 매수하여 전세입자를

  맞출 곳을 찾는다.

- 전세낀 매물에 현재 보증금이 크게 잡혀 있으면 갭투자 비용이 줄어 당장 좋아 보일 수 있으나, 전세가격이 하락 시 역전세가 발생할 수 있으니 전세 최하가격까지도 고려해야 한다.

- 신고가 1건은 위험. 신고가 만큼 3건 이상은 거래되야 적정가격으로 판단 (주변단지 신고가도 확인)

- 이러한 점을 고려하여 50개 물건을 10개 내외로 적정 매물을 선별한다. (이후 시세 모니터링 지속)

 

4차) 임장(현장방문)

- 선별된 10개 내외 물건을 임장(현장방문)을 위해 부동산에 전화하여 방문예약 한다.

- 마음에 드는 물건이 나타났다고 해서 당일 계약은 피한다.(우선 그 장소에서 벗어나 조용한 카페에 가서 고민 후 결정)

 

요약 

- 2 주택자가 되기로 결정했으면 위와 같이 적정매물을 선별하여 지속적으로 매물시세를 모니터링해야 한다.

  참고로 광명 현진에버빌은 23평은 5.2억(23.07) 전세 낀 물건으로 거래되었고 현재 호가는 6.3억(23.08)이다.

- 평소에 적정매물 지역을 임장 하는 것도 좋다. (로드뷰와 느낌이 다름)

  지하철까지 도보로 얼마나 걸리는지, 버스로 지하철까지 간다면 배차간격 얼마인지, 버스가 몇 대나 오는지 

  자주 가는 동선에 위험시설은 없는지, 인프라(공원, 병원, 식당)는 잘되어있는지 학군(학교, 학원가)은 잘되어 있는지

  임장을 해야 그 동네의 분위기를 알 수 있다. (경험상으로 괜찮은 물건들 중에 임장을 다녀와서 제외한 곳도 꽤 있었다)

- "서울 1시간 내외로 출퇴근이 가능한 수도권 지역", "아파트 500세대 이상", "갭투자 2억 이하", "신고가 기준

  현재 2억 이상 빠진 곳" 기준으로 갭투자를 진행하자.

- 보증금이 높은 전세가는 향후 전세가 하락하는 경우에 역전세(기존전세 > 신규전세)가 발생할 수 있어 그 차액분을

  마련할 수 있는지 검토 후에 투자해야 한다.

- 부동산 가격은 상승과 하락을 동반하면서 장기적으로 우상향 하였다.

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아파트 투자 언제 해야 할까? (ft. 수도권 아파트 매매가격지수)

   단기적으로 하락하지. 상승할지 예측할 수 없다.
- 자본주의는 끊임없이 돈을 찍어내고 있고 그러니 돈의 가치는 떨어지고 물가는 상승한다.
  물가의 상승률은 은행 이자율보다 높다. 그래서 현금보다는 자산이 있어야 한다.
  그래서 영끌하지 않는 범위에서 투자를 해야 한다.