3주택으로 갈까? (현재 2주택자)

현재 2 주택자인 분들은 투자 목적으로 3 주택을 고민할 겁니다.

 

3 주택 정말 괜찮을 걸까요? 수익률? 리스크? 분석이 필요해 보입니다.

 

3 주택 포지션 분석

(1) 양도세

    - 일시적 2 주택을 통한 양도비과세를 적용받을 수 없음

      예시) 1호 매수(22.01) > 2호 매수(23.02) > 1호 매도(24.02) *비과세 차익*

                > 3호 매수(24.03) > 2호 매도(25.03) *비과세 차익*

                > 4호 매수(25.04) > 3호 매도(26.03) *비과세 차익*

   - 21년도 기준으로 3 주택자가 10억 시세차익을 얻었을 경우 양도세는 8.5억이다.

     부동산 시황에 따라 세재개편으로 세금 때문에 차익형 보다는 월세를 통해 수익형으로 전환도 고려해야 한다.

 

(2) 취득세

    - '23년도 기준으로 2 주택자 취득세 1~3% => 3 주택자 8% (3 주택자 비조정지역 8%이나, 현재 개정안 4%로 추진 중)

       => 5억 아파트를 매수하는 경우 8% 취득세가 부과되기 때문에 4000만 원이 처음부터 손해봄 (1~2 주택자는 500만 원)

23년 지방세법 취득세율

(3) 종합부동산세

   - 공시가격 합산하여 단독명의 12억까지 공제, 공동명의 18억까지 공제

     => 공동명의라면, 공시가격 1호기(8억) + 2호기(5억) + 3호기(5억) = 18억까지는 종부세 공제됨

     => 여기서 집값이 올라 공시가격이 오르는 경우 종부세 대상이 되기 쉬움 

요약   

- 양도세 측면에서 일시적 1 가구 2 주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

- 취득세 3 주택부터 8%가 발생함에(5억 아파트 1% 500만 원, 8% 4000만 원) 따라 처음부터 손해가 발생한다.

- 종부세 경우 부동산 시장이 좋아서 공시가격이 올라가서 합산금액이 단독명의 9억 초과,  공동명의 18억 초과하면 종부세가 발생된다.

- 종합적으로 볼 때 장기보유가 아니라면 2 주택이 수익률이 더 좋을 것으로 보인다.

  (만약 갭투자 혹은 전매 등 차익으로 현금확보가 된 상태라면, 수익형 부동산 관점으로 3 주택 이상도 고려해 볼 만하다)