1주택자 더 좋은 입지로 갈아타기? 한 채 더 매수해서 2주택자로?

고민이시죠?

저는 현재 1주택이신분들은 갈아타기 보다는 2주택자가 되는 것이 좋다고 봅니다.

 

왜그럴까요?

 

크게 2가지 이유가 있습니다.

 

1. '23년기준, 일시적 2주택 혜택이 좋습니다.

   - 양도세 : 신규주택 매수 후 3년이내 종전주택 매도시 비과세 적용

   - 취득세 : 2주택 8% -> 1~3%으로 조정

   - 종부세 : 기본공제 9억 -> 12억으로 상향

 

** 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (비조정지역) <-- 강남,용산,서초,송파를 제외하고 모두 비조정지역(23년기준)
1. 주택 취득후 1년 이후 신규주택 취득
2. 기존주택 2년이상 보유후 매도
3. 신규주택 취득후 3년이내 기존주택 매도
4. 양도금액 12억 이하

 

2. 부동산 상승기에는 2주택이 수익률이 좋습니다.

만약 현재 1주택자가 현재의 아파트를 팔면 현금 6억이 있다고 가정하고

대출을 최대 6억으로 해서 좋은입지로 갈아타거나 or 2주택자가 될지 고민중이라고 합니다.

과거사례 기준으로 2주택자가 투자금 대비 수익률이 좋습니다.

 

유형1) 1주택자 더 좋은 입지로 갈아타기

 

유형2) 한채더 매수해서 2주택자로 가기

(취득세, 양도세, 중개수수료, 종부세, 리모델링 비용 등 부대비용 제외)

1주택은 대출이 6.14억이 필요하고 차익이 6.86억

2주택은 대출이 2.07억 필요하고 차익이 9.63억으로

2주택이 투자금 대비 수익률이 더 높습니다.

 

요약

부동산 상승기라고 판단 되시면,

1주택 갈아타기 보다는 1가구 2주택 세금혜택 받고 무리하지 않은 선에서 2주택 포지션이 좋다고 봅니다.