아파트 살 때 얼마나 대출을 받아야 할까?
소득 수준에 따라 다르다.
DSR기준으로 얼마나 나올지? 그리고 본인의 저축률이 얼마인지? 확인해 봐야 적정 대출금액을 알 수 있다.
그전에 주택담보대출 용어부터 알아보자.
주택담보대출이란?
아파트, 단독주택, 빌라 등 집을 담보로 돈을 빌리는 것을 말한다.
DSR, LTV, DTI이란?
정부가 부동산 정책을 발표할때, 대출한도를 결정하는 DSR, LTV, DTI 용어를 많이 사용한다.
1) DSR(Debt Service Ratio)
- 총부채원리금상환비율을 말한다. 차주가 1년 동안 갚아야 할 모든 금액에 대한 원리금을 연소득으로 나누어 계산한다.
- DSR = (연간주담대원리금상환액 + 연간기타부채원리금상환액) / 연소득
ex. 연소득 5천만 원, 주택담보대출 3억 원(30년, 3%, 원리금균등), 연원리금 상환액 1517만 원으로 DSR은 30%이다.
2) LTV(Lone To Value)
- 주택담보대출 비율을 의미한다. 은행에서 대출해 줄 때 주택의 가치를 담보로 대출해 줄 수 있는 비율을 말한다.
- LTV는 일반적으로 KB부동산시세를 기준으로 한다.
- LTV = 대출금액 / KB시세일반가(담보시장가치)
ex. LTV 70% 대출이 가능하다면, KB시세 일반가 5억이면 3.5억까지 대출이 가능하다.
3) DTI(Debt to Income)
- 총부채상환비율을 말한다. DTI는 소득에 따라 한도가 결정된다.
- DTI = (연간주담대원리금상환액 + 연간기타부채이자상환액) / 연소득
- DSR과 비슷하지만 기타 부채에서 이자만 적용하므로 DSR대비 DTI가 더 많은 대출을 할 수 있다.
3가지를 용어를 보면 알겠지만 대출을 통제하기 위해서는 DSR이 가장 강력하다.
정부는 부동산 과열을 막기 위한 정책으로 기존 LTV방식에서 2019년 처음으로 도입된 DSR 40%로 대출을 규제하고 있고, 24년에는 스트레스 DSR을 적용한다고 한다.(부동산 관련 규제는 계속 변경되니 수시 업데이트로 확인해야 한다)
※스트레스 DSR? 금리가 상승할 경우를 대비하여 대출한도를 보수적으로 조정하는 것이다. 즉, 대출금액이 축소될 수 있다.
보통 대출은 차주단위 규제이다. (차주는 대출을 받는 개인 단위를 말한다)
그래서 집은 공동명의로 구입하더라도 주택담보대출은 남편 혹은 아내 둘 중 한 명의 명의 일으키고 대출한도, 이자율 등을 감안하여 더 유리한 사람이 차주가 된다.
DSR도 차주 단위 규제이나, 주택담보대출에 한하여 부부소득합산하여 대출을 일으킬 수 있다.
주담대 신청을 할 때 배우자의 수입을 합할지 대출자(차주)가 선택가능하다.
맞벌이부부(근로소득) 일 경우 소득을 증명할 수 있기 때문에 보통 부부합산 DSR이 가능하다.
(근로자가 아닌 경우 소득입증이 어려워 부부합산 DSR불가할 수 있다)
조심해야 할 부분은 '부채'인데, 부채까지 합산이 되므로 배우자가 부채가 많다면 유불리를 따져봐야 한다.
얼마를 대출받아서 얼마의 아파트를 사야 할까?
이 질문에 답을 구한다면 영끌하지 않은 기준에서 얼마의 대출을 받는 것이 적당한지가 질문일 것이다.
어차피 정부에서 DSR 40% 규제를 하기 때문에 어차피 대출 상한선은 정해져있다.
영끌하지 않은 대출의 기준은 저축률 50% 이상이면서, 저축액에 50% 금액이 가장 적절하다.
- 월저축액 = 월소득 X 50%
- 원리금균등상환액 = 저축액 X 50%
월소득 658만 원(연봉 1억)이라면 저축률 50% 시 329만 원이 월저축액이 되고 329만원 X 50% = 164만 원 (DSR 25% 수준)
즉, 대출 3.8억(30년, 3%, 원리금균등 매월 160만 원 상환)이 적당하다.
(대출액을 더 높이고 싶은가? 그렇다면 소득을 더 높이거나, 저축률을 높이면 된다)
결론
투자는 마라톤과 같다. 긴 호흡으로 대응해야 한다.
최대한의 레버리지보다는 적당한 레버리지를 통해 투자해야 한다.
연봉이 1억 원(월환산 658만 원)이라면,대출 3.8억(30년, 3%, 원리금균등 매월 160만 원 상환)이 적당하다.
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