나의 노후준비 어떻게 해야할까(ft. 주택연금)

나의 노후준비는 어떻게 해야 할까?

 

국민연금은 너무 적으니 아파트를 사서 월세를 받을까? 아님 상가 월세?

아니면 주식 배당금? 연금주택? 어떤 선택이 좋을까?

 

아파트 월세는 다주택자가 되어야 하니 취득세(3 주택부터 8% 이상), 재산세, 종부세 등도 있고 세입자의 요구에 따라 번거로움이 있을 수 있다. 주식 배당금은 주식이 오르면 좋겠지만 주식은 내려갈 수도 있으니 불안하다.

 

아파트 월세와 주식배당 수익률에 관해서는 아래 링크에서 자세히 다루었다.

물욕 없는 파이어족 되기 (tistory.com)

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그럼 노후준비로 주택연금은 어떨까? 

 

지금부터 주택연금에 대해 알아보자

 

주택연금이란?

- 주택소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도

- 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정기간 매달 노후 생활자금을 받는 금융상품(역모기지론), 일종의 대출상품

 

주택연금 장점은?

- 평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장함

- 부부 중 한 분이 돌아가신 경우 연금감액 없이 100% 동일금액 지급보장

- 국가가 연금지급 보증하므로 중단위험 없음

- 집값이 내리면 상대적으로 이득 (주거안정성 + 생활비)

- 나중에 부부가 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금 수령액 등이 집값을 초과하여 상속인에게 청구되지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아감

 

주택연금 단점은?

- 집값이 오르면 양도차익을 얻을 수 없다. 

 

주택연금 가입조건?

- 부부중 한 명이라도 만 55세 이상

- 공시가격 12억 이하 주택 또는 주거 용도 오피스텔 소유

- 다주택자 경우 부부 소유 공시지가를 합산한 가격이 12억 이하이면 가입 가능

 

주택가격은 어떻게 측정?

- 주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용한다

- 아파트의 경우 한국부동산원 시세, KB국민은행시세를 순차적으로 적용하고

  이외 주택과 오피스텔의 경우 감정기관의 감정평가사를 통한 시세가 적용된다

 

 주택연금 수령방식은?

- 총 3가지 방식이 존재한다

  1) 일반 주택연금

     ; 노후생활자금을 평생 동안 매월연금으로 수령

     ; 55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령

 

  2) 주담대 상환용 부분

     ; 인출한도(연금대출한도 50~90%) 범위 안에서 일시로 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금수령

 

  3) 우대형 주택연금

     ; 1인이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령

     ; 부부기준 2억 미만 1 주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령

 

주택연금 상품종류는?

- 총 2가지 방법이 있다.

 

1) 종신형 (소유자 및 배우자 사망 시까지)

  1-1) 정액형

      ; 매월 동일한 금액을 수령

   1-2) 초기증액형

     ; 가입 초기 일정기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후 정액형보다 덜 수령

   1-3) 정기증가형

     ; 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령

 

2) 확정기간방식

   - 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식(대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)

 

주택연금 월지급금 예시

- 공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 상이할 수 있음

 

 

주택연금 신청방법은?

- 공사에서 "주택연금 전용계좌 이용대상 확인서"를 발급받은 후 대출약정 금융기관 영업점에 방문하여 해당 서류 제출

  이후 주택연금 전용계좌 개설 신청 후 해당계좌를 월지급금 수령계좌로 등록해야 함

 

주택연금 중도해지 방법은?

- 관할지사나 취급 금융기관 지점에서 상환해야 하는 연금대출 잔액을 확인한 후, 취급 금융기관 지점에서 대출잔액을 모두 상환한다.

- 중도해지 시 상환해야 하는 금액은 상환시점의 연금대출잔액으로 연금지급액(월수령액, 개별인출금)+보증료(초기보증료, 연보증료)+대출이자를 합산한 금액이다

※ 해시지 : 원금 + 대출이자(변동금리 적용 CD금리 + 1.1% COFIX금리 + 0.85%을 약 1.6~1.7(년)이며 복리이자로 계산됨)

* 매월 100만 원씩 10년간 주택연금 수령하다,

   해지 시 반환금은 원금 1억 2천만 원, 이자(복리) : 약 3천~4천만 원, 합계 : 약 1억 5천~1억 6천만 원 예상된다.

- 상황 후 상환영수증을 관할지사 담당자에게 팩스 등을 통해 전달하고, 주택연금 관련 등기 말소절차를 문의한다.

결론

- 주택연금은 노후 보장 측면에서 국가가 보증하는 매우 좋은 상품이라고 할 수 있다.

- 아파트 월세처럼 세입자의 요구사항에 따른 번거로운 면도 없고, 주식 배당처럼 주식 가격 등락에 스트레스도 없다.

- 그렇다고 해서 주택연금이 장점만 있는 것이 아니다.

- 주택연금의 최대 단점은 집값이 오르면 양도차익을 얻을 수 없다는 큰 단점이 있다.

   ex. 5억 아파트가 10억으로 가격이 오른 경우 (약 2배 상승, 5억 차익발생)

  이를 방어수단으로 해지 후 양도차익을 얻고, 이후 양도차일 + 3년 후 재가입 선택을 고려해야 한다.

   * 주택연금 중도해지 하는 경우, 해지일로부터 3년 동안 동일주택을 담보로 다시 가입할 수 없다.

  

출처 : 한국주택금융공사

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