전세 계약시 유의사항 (ft. 특약, 전세보증보험)

23년 1월 서울 전세 거래량은 25,714건으로 정점을 기록하고 있습니다. (10년 동안 평균 전세 월평균 14,086건)

전세제도 논란과 달리 시장에서는 지속적으로 전세를 찾는 사람들이 많다는 의미입니다.

 

빌라가 아닌 아파트에서도 전세사기가 일어나는 만큼 전세계약을 할 때 크게 3가지를 유의해야 합니다.

 

1. (기본)전세계약시 유의사항

2. 전세계약시 특약설정

3. 전세보증보험 유의사항

 

전세계약 시 유의사항

1. 계약하는 소유자 확인

- 신분증과 소유자가 동일한지 확인

- 위임으로 인한 대리인 경우 위임장, 인감도장, 인감증명서 확인

- 계약금, 잔금시 소유자 계좌인지 확인

 

2. 소유주가 신탁회사

- 주택 소유권이 신탁회사로 되어 있는 매물이 있다. (시세보다 저렴할 수 있음)
- 신탁원부를 보면 건물 소유자가 신탁사에 건물을 담보로 신탁한 후 거액의 대출을 받으면 대부분 대출로 해준 금융기관이 "신탁수익권"에 대해 우선수익자로 지정 된다. 이렇게 되면 소유권을 신탁회사로 넘기게 되는 것이다.  

- 만약 신탁원부를 떼어본 결과 위탁자(주택소유자)에게 이 권한이 없다고 나오면, 신탁회사와 임대차계약해야 한다.

  이렇게 되면 보증금은 주택 소유자가 아닌 신탁회사의 계좌로 입금해야 한다.
- 소유권이 신탁회사로 신탁등기된 주택이 경매에 들어가면 세입자는 전세보증금을 돌려받기 어려워 피하는 것이 좋다.

 

3. 인근 시세 확인

- 깡통전세 예방을 위하여 전세가율 약 80%이상으로 높은 집은 하지 않기 (인근 매물과 비교필수)

 

4. 등기부등본 근저당권 확인

- 만약 집주인에게 문제가 생겨 경매로 넘 거 가게 되면 경매비용과 세금을 빼고 근저당권자인 은행이 자기 돈을 먼저 찾아간다. 그 이후 남은 돈이 세입자가 돌려받을 수 있는 돈이다.

- 그래서 가급적 근저당권이 있다면 전세계약을 하지 않는 것이 좋다.

 

5. 전입신고, 확정일자

- 전세 계약 후 이사 완료 즉시

- 임대차 계약서 원본과 신분증, 도장을 준비해서

- 관할 주민센터 방문 또는 정보24 온라인 신청한다.

- 보증금에 대한 법적보호를 위한 최소조건으로 임차권에 대한 대항력(전입신고), 우선변제권(확정일자) 확보를 위함이다.

    * 대항력? 임차인이 다른사람에게 임대차와 관련된 권리를 주장할 수 있는 법적근거

    * 우선변제권? 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우 다른 채권자보다 우선으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리 

- 이를 위해서는 전입신과와 확정일자 동시에 되어 있어야 한다.

 

6. 전세보증보험 가입

- 전세계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 보증기관에서 보증금을 받고

  보험기관은 집주인에게 구성권을 청구하는 제도이다.

- 전세보증보험은 비용이 발생한다. (ex. 3억 보증금이라면 HUG는 연 기준 약 80만 원, SGI는 연기준 약 120만 원) 

 

전세계약 특약을 적극 활용

1. (전세자금 대출시) 본계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한

  전세자금대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

   => 세입자는 전세자금 대출 시 문제가 없는데 임대인이나 임차물에 문제가 있는 경우 전세대출이 안 되는 경우가 있음

 

2. (전세보증보험 가입시) 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차를 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다.

   => 전세보증보험의 경우 신청 후 임대인에게 "전세보증보험채권양도"가 등기로 통지됩니다. 임대인이 갑자기 받게 되는 경우 분쟁 일어날 수 있음. 또한 임대인이 등기를 거부하는 경우 보증보험가입이 되지 않음.

 

3. (등기부상 권리 변경) 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

    => 대항력은 전입신고 후 다음날 발생함. 만약 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면

         순위가 밀리면서 경매시 피해를 볼 수가 있다

 

4. (소유권 이전 등기) 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

    => 전세보증보험 심사과정에서 갑자기 소유자가 변경되면 계획이 변경될 수 있음. 가입절차에 애로사항이 있으니 해당 특약을 넣는 것이 좋다.

 

5. (체납 세금) 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인 되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

    => 경매시 손해를 입을 수 있어 임대인에게 체납된 세금이 없어야 한다.

 

6. (임차기간중 매매) 계약기간 중 매매계약  체결 시 임차인에게 고지한다.

   => 계약기간에 매매계약 체결에 대해 임차인 고지는 의무가 아니다. 문제는 임차인으로서 돈이 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 보증금 반환에 극명한 차이가 발생하므로 특약에 기재한다.

 

전세보증보험 유의사항

전세보증보험은 전세사기를 예방할 수 있는 가장 강력한 제도이자 수단입니다.

이러한 수단도 세입자 귀책사유로 거절되는 사례가 있습니다.  이를 유의 해야합니다.

 

1. 재계약 과정에서 전세보증금액 변경 or 임대인 변경이 되는 경우 그리고 묵시적 계약이어도 보증기관에게 알려야 함

   => 이를 무시한 경우 향후 집이 압류되었을 때 보험지급 거절당할 수 있음

 

2. 자의든 타의든 전입을 잠시라도 빼면 안 됨

   => 집주인이 은행 대출을 받기 위해 다른 곳으로 잠시 전입신고로 해달라고 요청하는 경우라도 전입신고를 잠깐이라도 빼는 순간 대항력이 상실됨, 집주인이 문제가 생겨 집이 압류되었을 때 보험지급 거절될 수 있음