한국 부동산 거품이다? 결국 일본 부동산을 따라 가는가? (ft. 가격지수, 주거형태)

한국 부동산 거품이다?

뉴스를 보면 "결국 일본 부동산처럼 결국 폭락한다"라고 하던데?

 

일본 부동산은 과거 버블경제가 터진 이후 상당히 가격이 떨어진 것이 맞다.
인구 감소로 집값이 떨어지고 빈집이 늘어난 것도 맞다.

 

그러나 그 빈집은 사람이 찾지 않는 지방도시였다. 
최근 일본 도쿄, 사이타마, 치바 등 대도시 중심으로 부동산 가격이 오르면서 결국 전 고점이었던 1990년대 가격을 넘어서기 시작했다.

 

지금부터 그 소문이 맞는지 데이터로 검증 해보자.

 

일본 주택가격지수

아래 차트는 일본의 주택가격지수로 흔히 사용하는 지수는 JREI Home Price Index이다. 

한국의 서울과 같은 일본의 도쿄 주택가격지수는 1993년 가격을 회복하지 못하고 있다.

즉, 도쿄 주택가격지수는 전고점(1993년)에 51% 수준이다.  

 

그럼 일본 부동산은 결국 고점을 벗어나지 못하고 하락이었다는 건가?

결론부터 말하면 아니다.

 

일본 맨션가격지수(ft. 토지, 주택)

일본 부동산 가격 30년간의 변화를 살펴보자. 여기서 토지가격, 단독주택 가격, 아파트(멘션) 가격을 확인해 보자.

토지가격과 주택가격은 고점(1993년) 대비 현재 약 55% 수준이지만, 아파트(맨션) 가격은 2013년부터 단독주택보다 강하게 상승하여 2020년에 일본 버블 수준까지 가격이 올랐다. 그 가격은 지속적으로 오르고 있고 2023년 현재 버블 최고가를 넘었다.

 

최근 23년 기사에 따르면, 도쿄중심부의 맨션의 가격은 1990년대 초 버블기 최고가를 넘었다.

 

그럼 왜 일본 부동산은 하락한다고 언론에서 이야기했을까?

이는 한국과 일본이 주거형태가 다르기 때문이다.

 

한국과 일본 주거형태

한국은 2019년 기준 아파트 거주 비율이 50.2%이다.

(전체 2089만 1000 가구, 공동주택 1274만 4000 가구(62.6%), 아파트 1040만 5000 가구(50.2%))
반면 일본은 2021년 기준 맨션화율은 12.82%이다. (리서치회사 도쿄칸테이)

일본 지역별 멘션화율(리서치 회사 도쿄칸세이)

한국은 50% 이상이 공동주택(아파트)에 살기 때문에 주택가격지수를 아파트로 보여주었고

(KB부동산기준 아파트 가격지수, 단독주택 가격지수, 주택종합 가격지수가 별도로 있다 )

일본은 80% 이상이 단독주택에 살기 때문에 주택가격지수를 단독주택으로 보여준 것으로 보인다.

그래서 JREI 주택가격지수 기준으로 도쿄(단독주택)은 전고점(1993년)에 51% 수준으로 알려진 것 같다.

 

요약

1991년 일본은 경제 호황과 동시에 집값에 110프로 이상 대출이 가능했기에 집값에 버블이 끼어있었다.

현재 우리나라의 대출규제는 어떠한가? LTV, DSR 규제로 대출받기가 쉬워보이지 않는다.

이러한점에서 일본과 같은 형태로 부동산이 폭락할까?

윗글은 보면 일본 대도시를 중심의 맨션가격은 2013년 기준으로 가파르게 상승하여 일본버블경제(1990년대) 때의 가격을 뛰어넘고 있다. 이 말은 부동산을 선택할 때 사람들이 모이는 대도시여야 하고 사람들이 좋아하는 주택의 형태(ex. 맨션)이어야 한다는 뜻이다. 일본은 수십년간 임금이 정체되어 있음에도 사람들이 원하는 대상(맨션)의 가격이 오를 수 있다는 반증이기도 하다.