'23년 집값 전망(ft. 매물소화, 분양시장, 금리, 정부정책 주목)

최근 아파트 거래량이 늘어나면서 집값이 상승하고 있다?

라는 기사가 쏟아지고 있다.

 

진짜일까?

위의 표를 보고 매매/전세의 거래량/매물량 추이를 분석해 보자.

 

[매매]

- 23년 1월부터 5월까지 거래량이 늘어나고 있다. (23년 1월 1315건, 2월 2300건, 3월 2545건, 4월 2933건, 5월 3270건)

- 23년 5월 3270건은 10년 평균거래량 5911건보다 적다.

- 현재 거래량으로 집값의 향방을 알기 어렵다

- 매물량을 보면 23년 1월부터 매물이 점차 증가하고 있다.

  => 초 급매물들이 소진이 되면서 거래가 활성화되어, 점차 호가를 올리면서 매물을 내놓고 있음

  => 호가가 높아진 매물들을 받아주지 않아 매물이 적체되어 매물량이 증가한 것으로 보임

  => 평균거래량 대비 거래량이 적고, 매물량이 증가하는 것으로 보아 현재 집값이 상승하고 계속 상승할 것이라고 보기 어려움

 

[전세] 

 - 23년 1월부터 폭발적인 거래량을 기록하고 있음(23년 1월 19153건, 2월 25714건, 3월 25400건, 4월 21249건, 5월 20502건) 

- 10년 동안 평균 13,968건 거래량으로  23년 2월은 평균대비 2배 거래량이 많다

- 매물량을 보면 23년 1월부터 매물량이 급격하게 감소하고 있음

  =>  전세수요가 폭발적으로 증가하면서 거래량이 많아졌고 이로 인해 매물량이 감소한 것으로 보임

  => 전세의 수요가 매우 높은 것을 알 수 있음

 

어떤가?

평균 거래량 대비 거래량이 적고, 매물량이 증가하는 것으로 보아 현재 집값이 상승하고 있다는 판단은 무리가 있다

 

그럼 집은 언제 사야 하는 걸까? (or 언제 투자를 시작해야 할까?)

4가지 기준을 세우고 계속해서 모니터링해보자 (매물소화, 분양시장, 금리, 정부정책)

 

1. 매물소화

-  23년 초 급매물이 소진되면서 매물이 증가하고 있다

- 그러나 전세는 연초에 매물이 감소하고 있다

- 오른 호가를 따가가며 확대되지 않는다면 가격상승은 어렵다고 보인다

- 반대로 상승거래가 이어지면서 매물이 다시 감소한다면 가격상승이 진행될 수 있다

  (현재까지는 전반적으로 매물이 쌓이고 있다)

 

2. 분양시장

- 서울 분양예정물량은 23년 중 7월에 아파트 분양이 가장 많다.(23년 7월 5035 가구, 8월 3139 가구, 24년 1월 8143 가구)

- 그럼 23년 7월 분양결과가 미분양이 일어날지? 흥행할지? 를 주목해야 한다.

  (청량리역롯데캐슬 SKY-L65(1425세대), DMCSK뷰아이파크포레(1464세대), 롯데캐슬리버파크시그니처(878세대), 이외 23년 안으로 광명뉴타운 4 구역, 2 구역, 5 구역, 9 구역 분양예정)

- 여기서 미분양이 늘어난다면 되살아나는 분위기에서 반전이 될 수 있다.

- 흥행에 성공한다면 거래량이 추가로 늘고 상승으로 전환될 수 있다.

  (과거를 보면 분양에 성공하면 분양아파트 주변 신축 단지부터 거래량이 늘어나기 시작한다)

 

3. 금리

- 23년 6월 물가상승률 2% 진입, 향후 금리 인하가 될지? 주목해야 한다

- 매물소화, 분양시장이 호조인 상태에서 금리인하를 하면 상승이 발생할 수 있다

 

4. 정부정책

- 정부가 원하는 시장이 무엇인지, 어떤 대응책을 내놓을지 주목해야 한다

- 정부는 집값의 안정을 추구한다

  => 집값이 떨어지면 "특례보금자리론", "DSR 등 규제완화" 등을 통해 집값 연착률 시도

  => 집값이 오르면 연착률 대책 중단, 규제로 선회할 수 있음

 

요약

"매물소화", "분양호조", "금리인하", "정부정책 규제완화" 한다면 집값은 상승할 수 있다.

지속적으로 모니터링해보자.

 

우리는 투자를 해야 한다.

왜? 자본주의에 살고 있어서다. 자본주의는 끊임없이 돈을 찍어낸다 그러니 돈의 가치는 떨어지고 물가는 상승할 수밖에 없다. 물가의 상승률은 은행의 이자률보다 높다. 그래서 현금보다는 자산이 있어야 한다고 말한다.

영끌하지 않는 범위에서 투자는 해야 한다. 특히 실거주와 투자를 동시해 할 수 있는 부동산은 더욱 그렇다. (영끌 X)

부동산 가격은 상승과 하락을 동반하면서 장기적으로 우상향 하였다. (서울 마포구, 구로구, 노원구 가격추이)