[광명뉴타운] 4구역 청약, 입지분석을 통한 적정가격, 사업현황

광명 뉴타운 일반청약에 도전하고자 한다.

 

광명의 입지는 어떤가?

광명뉴타운 진행 상황은 어떻게 되고 있나?

청약 적정가격은 어떻게 되나?

광명 뉴타운 사업현황

1. 입주세대

광명뉴타운은 2만 3천 세대가 입주하게 된다.

2만 3천 세대는 미니 신도시급이다. (과거 1기 신도시 분당 9만, 일산 6만, 평촌 4만, 산본 4만, 중동 4만 세대였다.)

옆에 철산과 시너지를 합치면 4만 세대 이상으로 광명신도시로 거듭나는 수준이다.

2. 일반분양 현황

- 16 구역(17.12), 15 구역(19.08), 14 구역(20.06), 10 구역(22.12), 1 구역(23.04) 일반분양 완료되었고

- 4구역(23.07 예정), 2구역(23.10 예정), 5구역(23.12 예정), 9구역(23년 12 예정), 11구역, 12구역 순으로 일반분양 예정이다.

   => 4 구역은 84는 64세대, 59는 28세대, 49는 185세대   => 49 타입 청약후보

   => 2 구역은 101은 78세대, 84는 438세대, 59는 132세대 =>  84 타입 청약후보

   => 5 구역은 84는 54세대, 59는 132세대, 51는 142세대 => 59 or 51 청약후보

   => 9 구역은 59는 300세대, 49는 138세대 => 59 타입 청약후보 

   => 11 구역은 59는 467세대, 51는 98세대 => 59 타입 청약후보

   => 12 구역은 59는 357세대, 49는 168세대  => 59 타입 청약후보

 

청약은 당해 > 기타 지역 순으로 배정이 되기 때문에

확률상 세대수가 많은 곳이 당해 미달 후 남은 물량을 추첨하는 과정에서 당첨될 확률이 조금은 있다.

 

광명에 거주하는 분이라면 원하는 곳으로 청약을 하고

기타 지역에 거주하면서 투자를 위한 청약이라면 세대수가 많은 곳으로 청약하는 것이 좋다.

입지분석을 통한 적정가격

3. 입지분석

- 광명동 보다는 철산동이 가격이 높다 (20평대 1.5억, 30평대 2억 정도)

   => 철산동은 1기 철산주공이 철래자, 철푸하, 광명트레지움, 광명이편한으로 7천 세대가 재건축으로 인프라, 교통발달

- 22년 12월 철자헤, 광명 10 구역 분양 당시, 하락장임에도 고분양가 논란으로 청약 경쟁률이 낮았다.

   => 철자헤 59는 8.1억(당해미달, 기타 완판), 84는 10.5억 (당해마감)

   => 10 구역 59는 6.7억(당해미달, 기타 완판), 84는 8.8억  (당해미달, 기타 완판)

- 분상제가 사라지면서 더 이상 분양가가 주변 신축아파트와 가격이 더 싸게 분양하지 않는다.

   => 분양가와 일반거래가 동일

   => 광명동 보다는 철산동이 20평대 1.5억, 30평대 2억 정도 가격이 높다.

- 23년 1월 둔촌주공 살리기 이후 분위기 반전되었다.

   => 23년 4월 1 구역 청약 경쟁률이 높아졌고(30대 1일을 넘어감) 분양가가 높아졌다.

   => 1 구역 84는 10.4억(당해마감), 59 없음, 49는 5.9억(당해미달, 기타 완판)

   => 10 구역 대비하여 84 타입은 1.6억(10 구역 8.8억, 1 구역 10.4억)이 높아졌다

 

4. 적정가격

- 청약일이 임박하는 4 구역은 1구역 대비하여 광명사거리역이 가깝다

- 소문에 의하면 4 구역 예상분양가 84는 12.2억, 59는 8.6억, 49는 6.6억이라고 한다.

- 광명 대장은 철센푸(21년 3월 준공)로 84 타입 호가 11.5~12.7억, 59는 8.7억으로 형성되어 있다.

- 4 구역 예상 분양가대로 나온다면 싸지 않다. 

 

요약

광명뉴타운은 철산신축(20년 이후준공) 대비 분양가는 저렴해야 한다.

광명 뉴타운 분양 적정가는 아래와 같다.

(11 구역, 12 구역은 제외. 철산대비 조금 낮거나 비슷한 수준, 그 외 평형 타입, 입지에 따라 조금씩 상이) 

- 49 타입은 5.8억~6.2억

- 59 타입은 7.2억~7.6억

- 84 타입은 9.8억~10.7억

 

항상 고분양가 논란에도 미분양임에도 항상 10년 후에 가격은 현재보다 높았다.

그래서 투자를 해야 한다는 것을 알겠지만, 내 수준에서 너무 비싸다고 생각된다면 다른 투자처가 없을지 고민해 보자.

 

투자에서 가장 중요한 것으로 하락장에서 버틸 수 있는 적정 수준의 시드머니이다.

무리하지 않은 선에서 투자해야 한다.