주택임차 계약 종료 후 보증금 반환 받지 못한 경우, 임차보증금 반환청구 소송

 

주택임차 계약이 만료된 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 경우 어떻게 해야 할까요?

상황을 가정하여 조치 방법을 작성하였습니다.

(상황예시) 보증금 반환받지 못한 상황

1. 2021년 9월 10일 경기도 수원으로 이사했다.

2. 집이 별로였다. 다른 집으로 이사하기로 결심했다.

3. 2년 계약만료 3개월 전에 전화로 임대인에게 계약이 종료되면 이사 갈 거라고 말해두었다 => 연장계약의사 없음 통보

4. 임대인은 계약만료 후에도 보증금을 돌려줄 의사가 없음을 말했다. => 갈등발생

 

(해결방법) 보증금 돌려받는 방법

1. 최소 한 달 전에 계약 갱신 할 의사가 없음을 통보합니다.

   1-1) 문자나 통화녹음을 통해 계약갱신 의사가 없음을 통보했다는 증거를 만든다.

   1-2) 아무 말이 없다면 계약이 갱신되는 묵시적 갱신제도가 있으므로 최소 한 달 전에 말해야 한다.

   1-3) 임차인이 해지통보 후 최소 3개월이 지나면 언제든 임대차 계약해지가능 합니다. 

 

2. 중개한 공인중개사에게 상황을 설명하고 중재해 줄 것을 요구한다.

 

3. 부동산에서 중재했음에도 진전이 없다면, 임대인에게 문자, 전화를 통해 내용증명을 발송한다고 알린다.

    3-1) 내용증명은 우체국에 가서 내용증명을 작성 및 발송할 수 있다.

    3-2) 내용증명에는 일정기간이 도래하면 임차권등기명령을 신청한다고 기입한다.

    3-3) 임차권등기명령이란? 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하였을 때 법원의 명령에

           따라 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도를 말한다.

    3-4) 임차인이 말소를 해도 기록이 남으므로 향후 임대인이 임차인을 받을 때 장부상 기록이 좋지 않아 물건이 경쟁력이 없어진다 

          (마치 빨간 줄 같은 거다)

    3-5) 수신인은 임대인, 참조는 공인중개사로 한다(공인중개사는 중재가 필요하니 참조로 넣는다)

    3-6) 발송할 때 일반건축물대장을 떼서 임대인 집주소와 계약서상 집주소 두 곳을 넣는다.

    3-7) 만약 내용증명이 반송이 된다면(임대인 거부 or 폐문부재) 반송된 내용증과 나의 신분증, 계약서를 들고 주민센터로 가서
          상황을 설명하고 임대인의 주민등록초본을 출력해 달라고 하면 된다. (임대인 전화번호는 알려주지는 않는다)

    3-8) 내용증명이 계속 송달되지 않는다면 특별송달(야간, 휴일)까지 보낸다.

 

4. 내용증명을 지속적으로 보냈음에도 대응이 없다면 내용증명에 기입했던 일자에 임차권 등기명령을 신청한다.

    4-1) 임차권 등기명령신청은 임차주택의 소재지 관할 지방법원에서 신청 가능하고 온라인

          전자소송사이트(https://ecfs.scourt.go.kr)에서도 가능하다.

    4-2) 임차주택의 부동산 등기부, 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실 입증서류를 준비한다.

    4-3) 임차권등기명령 신청을 하게 되면 약 2주 후에 발령이 된다. 그렇게 되면 등기부등본에 적시된다

    4-4) 임차권등기명령은 미반환 된 보증금을 위한 일종의 담보적 기능으로 국한되고 장기간 권리를 행사하지 않으면

          그 권리가 소멸되므로 주의한다.

    4-5) 이러한 이유로 전세기간이 종료하였으나 아직 전세보증금을 반환받지 못했음에도 일단 다른 집으로 이사해야 한다면

          임차권등기명령을 받아주고 이사해야 한다.

    4-6) 보통 임차권등기명령으로 대부분의 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않을 것을 염려하여 자진해 보증금을 반환한다.

 

5. 임차권등기명령을 신청했음에도 별다른 대응이 없는 경우에는 임대차보증금반환소송, 지급명령, 민사소송 등을 통해 집행권을 취득하여 현실적으로 보증금을 회수해야 한다.

   5-1) 임차보증금 반환 소송은 법무사에 맡기거나 소장을 작성한 후 증거를 첨부하여 법원에 제출하면 된다.

   5-2) 법원에 가지 않고 전자소송사이트(https://ecfs.scourt.go.kr)에서 민사서류 > 보증금반환청구의 소 작성 가능하다.

   5-3) 보증금 2천만 원 이하의 1개월 이내로 결과가 빠를 수 있지만, 그 이상의 보증금은 6개월 이상의 소요되고 비용도 많이 들지만

         판결을 받은 이후에도 전세금을 반환하지 않으면 임차인이 경매신청을 할 수 있고 경매를 통해 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

6. 서울보증보험과 주택도시보증공사에서 취급하고 있는 전세금보증상품 가입 합니다. (최악의 경우 방지)

   6-1) 전세계약기간 만료일 후 1개월까지 가입 가능합니다.

   6-2) 보증 전세보증금은 수도권 7억 원 이하 그 외 지역 5억 이하가 대상입니다.

 

요약

1. 최소한달 전 계약갱신 통보 (문자나 통화녹음 필수)

2. 공인중개사에게 중재요구

3. 내용증명 발송

4. 임차권등기명령신청

5. 임대차보증금반환소송

6. 전세금보증상품 가입