투자, 전략적 사고방식 추구

파이어족 주식으로 월 배당받을때 실제 얼마를 받을수 있을까?(ft. 배당소득세, 건보료)

씽킹한 — Thu, 24 Oct 2024 15:38:26 +0900

파이어족이 되어 주식으로 월배당을 받으면 실제 얼마를 받을 수 있을까?

지금부터 알아보자.

세금 폭탄이 2가지가 있다.

1. 금융소득종합과세 (이자소득, 배당소득)

2. 건강보험료

- 종합소득과세자는 연 2000만원 이하 15.4% 분리과세하고 연 2000만원 초과하는 경우 소득별로 세율을 적용한다.

- 배당금만 받을경우(미국주식해당) 연 7800만원까지 추가 세금이 없다.

- 근로소득 + 배당금을 받는 경우 근로소득 1억, 배당금 4000만원이라면 2000만원 15.4% 분리과세하고 2000만원 초과금액 38.4% 세금이 부과되니 이점 유의해야한다. (!! 맞벌이 부부인경우 각자 명의 활용하여 배당금 2000만원 이하로 셋팅하면 세금 절세가 가능하다)

파이어족은 직장이 아니므로 지역가입자 기준으로 월배당금 실생활비를 작성하였다.

< 지역가입자 건보료 기준 월배당금(실생활비) >

한국 복지 잘 되어 있을까?(ft. 복지국가순위)

씽킹한 — Sun, 6 Oct 2024 09:21:34 +0900

한국인은 경제 수준 대비해서 행복하지 않다는 설문조사가 나왔다.

1. 한국인, 경제 성장 수준 대비 행복하지 않다!

UN지속가능발전해법네트워크(UN Sustainable Development Solutions Network, UN)에서 발표한 세계행복보고서(World Happiness Report)에 따르면, 한국인이 자신의 삶을 평가하는 행복 수준은 세계 50위로 비교적 낮은 편이다. (총 95개국 조사, 2020)
행복 수준과 GDP 수준을 비교했을 때, 한국은 ‘성장 대비 저행복’ 국가군에 속해 있어 경제성장 수준 대비 국민들의 행복 수준이 낮은 국가로 나타났다

2. 한국의 복지 수준, OECD 회원국 중 최하위권!

국회예산정책처의 'OECD 주요국의 공공사회복지지출 현황' 보고서(2021.2)에 따르면 우리나라의 GDP 대비 복지지출 비율은 2019년 기준 12.2%로 OECD 평균(20.0%)에 비해 한참 낮으며 38개 회원국 가운데 35위이다.

결론

- 한국은 OECD회원국 중에서 행복 수준과 복지국가 수준이 하위권이다.

- 행복수준이 높은 국가일수록 사회지출(공공사회복지지출)이 대체로 높다

- 반드시 사회지출이 높다고 해서 행복 수준이 높아지지는 않지만,

행복수준을 높이기 위해서 합리적으로 사회지출을 늘리는 대책이 필요하다.

한국, OECD 회원국 중 행복 수준·복지국가 수준 낮아… 행복 취약계층에 대한 적극적인 복지국가 역할수행 등 대책 필요 < 경제 < 기사본문 - 사례뉴스 (casenews.co.kr)

한국, OECD 회원국 중 행복수준·복지국가 수준 낮아…행복 취약계층에 대한 적극적인 복지국가

한국인이 경제 성장 수준 대비 행복하지 않다는 설문조사가 나온 것으로 조사됐다.1월 31일 목회데이터연구소 주간 리포트 ‘넘버즈’ 제 177호에서는 ‘경제성장 대비 한국인의 행복과 복지수

www.casenews.co.kr

자영업자 비율과 폐업율

씽킹한 — Sun, 29 Sep 2024 09:01:48 +0900

최근들어 "문닫고 실업자된 자영업자 증가"라는 기사가 눈에 많이 띈다.

한계에 몰려 문닫고 실업자된 자영업자 23.1%↑ (naeil.com)

한계에 몰려 문닫고 실업자된 자영업자 23.1%↑

지난해 폐업 신고를 한 자영업자가 역대 최대 폭으로 증가했다. 무려 연간 100만명에 육박했다. 특히 ‘사업 부진’을 이유로 한 폐업이 큰 폭으로 늘었다. 올해 들어서도 고용원 없는 영세 사업

m.naeil.com

그렇다면 우리나라 자영업자 몇명일까? 그 폐업율은? 어떻게 될까?

2023년기준으로 취업자 2,841만명이고, 그 중에서 자영업자는 568만명으로 비율은 20%이다.

※자영업주란? 전체 취업자중 임금근로자와 무급가족종자를 제외한 고용주와 자영자를 의미

지표서비스 | e-나라지표 (index.go.kr)

지표서비스 | e-나라지표

지표설명 ■ 지표 개념 ○ 자영업주 ㅇ 전체 취업자 중 임금근로자와 무급가족종사자를 제외한 고용주와 자영자를 의미■ 지표 의의 및 활용도○ 자영업주 ㅇ 전체 취업자 중 자영업주의 비중

www.index.go.kr

국세청에 따르면 23년 사업을 접고 폐업을 신고한 사업자(개인/법인)은 98만6478명으로 집계되었고, 폐업율 연간 18%다.

22년 86만7292명보다 약 11만명 증가한것으로 2006년 관련 통계 집계이후 가장 많다.

폐업이 급증하는 주요 요인으로 "고금리에 내수부진", "자영업자 → 실업자 급증", "정부의 미온적 대응"을 꼽았다.

상위20%의 월평균가구소득, 순자산 (ft. 2020, 2024)

씽킹한 — Thu, 12 Sep 2024 14:15:36 +0900

보통의 사람들의 월평균 가구소득은 어떻게 될까? 순자산을 얼마를 갖고 있을까?

출처: 신한은행 보통사람 금융생활 보고서

2020년 : https://image.shinhan.com/rib2017/img/news/img_news_200429_01.pdf
2024년 : https://image.shinhan.com/rib2017/img/news/notice_20240417.pdf

G1. 20대 미혼
G2. 3040대 미혼
G3. 2040대 기혼 무자녀
G4. 2030대 기혼초등생 이하 자녀
G5. 40대 기혼 초등생 이하 자녀
G6. 40대 기혼 중고등생 자녀
G7. 50대 기혼 중고등/대학생 자녀
G8. 50대 기혼 학업완료 성인 자녀
G9. 60대(60~64세)

9개 그룹으로 조사되었고,

소득/자산순으로는 G1 > G2 > G3~G9 이며, G3~G9은 기혼 그룹으로 소득/자산이 높낮이가 비슷하다.

가장 월평균가구소득과 가구보유자산이 적은 그룹은 "G1.20대 미혼"이고,

가장 월평균가구소득과 가구보유자산이 많은 그룹은 "G5.40대 기혼 초등생 이하 자녀"이다.

1. 2040대 기혼무자녀

2. 40대 기혼 초등학생 이하자녀

붙임#1. [2020년] 2040 기혼 무자녀와 40대 기혼초등학생 이하자녀

붙임#2. [2024년] 2040대 기혼 무자녀와 40대기혼초등학생 이하자녀

금리 인하, 예금대신 채권투자? 금리와 채권 관계, 채권투자방법(ft.쉽게정리)

씽킹한 — Thu, 18 Jul 2024 09:52:58 +0900

[2024 재테크] 예금 적금 대신에 반도체 주식·장기채권이 유리…미국 대선이 가장 변수 (mbn.co.kr)

[2024 재테크] 예금 적금 대신에 반도체 주식·장기채권이 유리…미국 대선이 가장 변수

새해 소망중에 반드시 빠지지 않는게 바로 돈을 많이 벌고나 투자를 해서 대박나는 것일텐데요. 부동산...

www.mbn.co.kr

24년 재테크, 예금/적금 대신 채권투자하는게 유리하다고?

금리가 하락하면 채권 가격이 상승하고, 금리가 상승하면 채권 가격이 하락한다던데..

이해가 되나?

이것을 이해하려면 몇가지 개념부터 잡고 가야한다.

채권은 무엇인가?

채권은 국가나 기업이 자금 조달을 위해 발행하는 금융상품으로 차용증서이다.

채권발행자는 채권보유자(투자자)에게 정해진 날짜(이자지급일 및 상환일)에 정해진 금액(이자 및 원금)을 지급할 것을 약속한다.

- 채권발행자 : 정부, 지방단체, 은행, 기업

- 투자자 : 자산운용사, 보험사, 은행, 개인투자자

채권과 주식 차이점?

채권과 주식 모두 회사가 자금을 조달하기 위한 방법이다.

다만 채권은 기업 투자자들로부터 돈을 빌린 후 정해진 기간 동안 이자를 지급하고 만기에 투자한 원금을 되돌려 준다.

주식은 투자자들에게 이자를 줄 필요가 없고 정해진 상환 기간, 보유 기간도 정해져 있지 않다.

(몇몇 주식 종목은 배당금 형태로 이익의 일부를 주주들에게 돌려주기도 함. ex 삼성전자, 포스코홀딩스 등 )

주식은 기본적으로 쌀때 사서 비싸게 파는 시세 차익 목적으로 투자하므로 주가의 급격한 변동으로 원금 손실 위험이 있다.

채권투자 장단점?

장점

채권은 원금이 보장되므로 주식보다 안정적인 수익을 제공한다

채권은 이자율이 정해져 있어 투자자가 예상 수익을 쉽게 예상할 수 있다.

이자소득은 과세되지만, 매매차익은 비과세되어 비슷한 은행예금, 채권형 펀드에 비해 절세측면에서 유리하다

단점

채권 수익률은 일반적으로 주식 수익률보다 낮고 인플레이션을 따라가지 못할 수 있다.

금리가 상승하면 채권 가격이 하락하므로 금리 변동에 취약하다.

금리 하락시, 채권 가격 상승하나?

금리와 채권 가격은 역관계(반비례)한다.

그래서 금리 하락시, 채권 가격은 상승하고 반대로 금리 인상시, 채권 가격은 하락한다.

왜 그럴까?

예를들어 정기 예금으로 원금 100만원, 연 5%이자, 10년을 가입하는데 절대 중도해지는 할 수 없다고 가정해보자.

그럼 1년 이자는 5만원, (복리없이)10년이면 50만원이다.

그런데 다음날 금리 급상승으로 이자가 10%가 되었다.

어제 정기예금을 5%짜리 가입했는데. 해지하고 10%정기예금으로 갈아타고 싶지 않은가?

하지만 어제 중도해지는 불가하다고 했다.

그럼에도 불구하고 10% 정기예금으로 갈아타고 싶어서 은행원에게 사정한다.

그러나 중도해지는 불가하다고 은행원으로부터 다시 전달 받는다.

그럼 5% 예금을 누군가에게 팔아달라고 이야기하자

은행원은 누가 지금 10% 이자를 주는데 5% 이자 예금을 사갈까요?라고 되묻는다.

이때 누군가 나타난다.

"저기요. 제가 그 정기 예금 사겠습니다! 단, 조건이 있습니다"

"원금을 100만원이 아닌 50만원으로 깎아주면 사겠습니다"

"왜냐면 100만원 X 5%이자 X 10년이면 이자는 50만원이고, 100만원 X 10%이자 X 10년이면 이자는 100만원입니다"

"그럼 10년후 저는 50만원이 손해이니, 지금 원금을 50만원 깎아주면 사겠다는 말입니다"

어떤가?

이해가 되는가?

이래서 금리가 인상하면 채권가격이 떨어지고

반대로 금리가 인하하면 채권가격이 상승한다는 말이다.

채권은 원금을 보장해주나? 그럼 왜 채권 가격이 변동이 있는건가?

채권 매수시 1년, 3년, 5년, 10년 등 다양하다.

만기까지 채우면 원금을 포함하여 약속된 이자율 반영하여 원금 + 이자를 받는다. 그래서 채권은 원금이 보장된다.

문제는 만기를 채우지 않고 매도를 하려고 하기 때문에 원금을 보장 받을 수 없다고 하는 것이다.

중도 해지를 하려면 누군가 그 채권을 사줘야 하는데 이때 금리에 따라 채권의 가격이 결정이 되므로 채권 가격이 변동이 있는 것이다.

채권 발행 주체는?

국채, 지방채, 특수채, 금융채, 회사채 이렇게 다섯 주체가 있다.

1. 국채

정부가 원리금을 보증하기 때문에 안정성과 신용도가 높은 채권이다.

ex. 국민주택 1종/2종, 앙곡기금증권 등

2. 지방채

지방공공기관이 지방개정법의 규정에 의거 지방재정에 필요한 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권

ex. 도시철도채권, 지역개발채권, 도로공채 등

3. 특수채

한국전력공사, 토지개발공사 등 특별한 법률에 의해 설립된 기관이 특별법에 의거하여 발행하는 채권

ex. 한국전력공사채권, 서울지하철공사채권 등

4. 금융채

한국은행, 한국산업은행 등 금융기관이 장기대출자금을 조달하기 위하여 발행하는 채권

ex. 통화인정증권, 산업금융채권, 카드채, 리스채 등

5.회사채

상법상의 주식회사가 발행하는 채권으로 보통 장외채권을 말한다.

채권자는 주주들의 배당에 우선하여 이자를 지급받게 되며 기업이 도산하거나 청산할경우 주주들에 우선하여 기업자산에 대한 청구권을 가짐

이자지급방법에 대한 분류

이자지급방법은 이표채, 할인채, 복리채 총 3가지가 있다.

1. 이표채

채권 만기가 오기전까지 정기적으로 이자를 주는 채권으로 보통 3개월에 1번 이자지급

ex. 회사채(1,3개월 이표), 토지개발권(3,6개월 이표)

2. 할인채

이자 대신 가격을 미리 할인해서 판매

ex. 통화안정증권, 금융채(일부)

3. 복리채

중간에 이자 없이 만기에 원금과 이자를 복리쳐서 한번에 지금하는 채권

ex. 지역개발채권, 국민주택채권 1종/2종, 금융채(일부)

여담으로 부동산 등기를 해본사람을 알 것이다.
「주택도시기금법 제8조」에 따라 부동산 구입을 하게 되면 의무적으로 국민주택채권을 구매해야한다.

아래표가 말해주듯 금리가 낮을때 채권 가격은 올라간다. (매도단가를 보면된다)

21년1월에 부동산 구입시 금리가 낮기 때문에 채권 가격이 높다.

채권 가격이 높다는건 수요가 많다는 뜻이고 그래서 채권 할인율이 2%대로 작다.

반대로 23년 1월에 부동산 구입시 금리가 높기 때문에 채권 가격이 많이 떨어졌다.

이는 채권에 대한 수요가 적으므로 이를 매도하기 위한 할인율이 13%로 높다.

23년처럼 금리 상승기에는 이자율이 높기 때문에 채권을 즉시 매도하지 않는 것도 방법 일 수 있다.

부동산도 금리가 낮을때 거래하는 것이 채권 팔때 할인율이 낮아서 좋고, 대출을 받을때도 이자가 저렴해서 유리한 것을 알수 있다.

- 한국은행 기준금리 추이

| 한국은행 기준금리 | 통화정책 운영체제 | 통화정책 | 한국은행 홈페이지 (bok.or.kr)

| 한국은행 기준금리 | 통화정책 운영체제 | 통화정책 | 한국은행 홈페이지

한국은행 기준금리는 한국은행이 금융기관과 환매조건부증권 매매, 자금조정 예금 및 대출등의 거래를 할 때 기준이 되는 정책금리로서 간단히 기준금리라고도 함을 설명

www.bok.or.kr

- 채권가격 추이

채권매도단가/수익률/할인율 < 제1종국민주택채권 < 청약/채권 | 주택도시기금 (molit.go.kr)

주택도시기금

주택도시기금 소개, 주택구입(내집마련디딤돌 등), 전세자금, 월세대출, 국민주택채권, 주택청약, 신혼부부대출

nhuf.molit.go.kr

채권투자 시기?

채권 투자시에는 금리 상황을 고려해야한다.

금리가 높을때 채권을 구매하면 고정 이자 수익을 높게 얻을 수 있다. 금리가 하락한다면 기존 채권 가격이 가치가 상승 할 수 있다.

금리가 낮을때 채권을 구매하면 고정 이자 수익율이 낮다. 그러나 금리가 추가 하락한다면 채권의 가치가 상승할 수 있다.

결국 금리가 매우 높고 상단에 있어 정황상 이제 떨어질 것이라고 예상되는 시점에 채권투자가 가장 유리하다.

(떨어질 것이라고 예상되는 시점은 정확히 맞출 수는 없다)

채권투자 방법?

채권 투자는 직접투자, 간접투자 2가지로 나눌 수 있다.

직접투자

채권을 개인이 증권사 홈트레이딩시스템(HTS) 또는 모바일 MTS에서 직접 거래하는 방식이다. 채권은 1천원 소액부터 투자가 가능하다.

ex. 영웅문의 경우, 금융상품 > 국내채권 > 장외채권 or 장내채권 선택 > 종목 전체선택 > 회사정보 확인 > 주문

회사정보는 신용등급, 표면이자율, 이자지급종류, 상환일 등을 꼼꼼히 확인 후 거래해야 한다.

간접투자

직접투자가 생소하고 어려우면 "펀드나 ETF"를 통해 간접 투자를 할 수 있다.

운용사가 채권에 투자/관리해주는 상품으로 초보자들이 직접 종목을 고를 필요가 없어 편리하다.

ETF는 주식처럼 국내/해외 채권ETF를 선택하여 매수하면 된다.

ex. iShares 20 Plus Year Treasury Bond ETF는 만기 20년이상인 채권을 추종하며 90%이상을 미국국채에 투자하는 종목이다.

직접투자, 간접투자 각 장점 비교

직접투자가 간접투자보다 좋은점

1) 세금 혜택
    매매차익 세금이 없다 ( 채권 ETF는 차익의 15.4% 세금 부과 )
    단, 이자소득세만 있음 ( 이자 수익에 부과, 15.4% )

2) 채권 가격 하락해도 만기까지 투자하면 원금 + 이자 회수 가능
      단, 최근 만기 매칭형 채권 ETF 등장
      ex 3년 만기 채권 ETF면 3년 만기짜리 채권만 담는다. 3년 후 해당 ETF는 상장폐지, 3년 동안 채권 이자수익 얻음

간접투자가 직접투자보다 좋은점

1) 개별 채권보다 쉬운 매매
ex 회사채처럼 국채보다 거래 단위가 적으면 매매 잘 안 됨, ETF도 특성상 개별 채권보다 매매 쉬움.
단, 채권 ETF도 규모가 작아 거래 금액 작으면 매매 어려움

장내채권? 장외채권?

장내 채권

한국 증권선물 거래소에 상장된 채권으로만 이뤄져 있다.

장외 채권

거래소 밖에서 거래되는 채권으로 증권사가 시장에서 매수에서 투자자에게 판매하는 채권이다.

따라서 증권사마다 보유하는 채권이 다르며 많은 증권사에서 직접 채권을 비교해야한다.

아파트 살때 적정 대출금액은? (ft. 주택담도대출, DSR, 저축률)

씽킹한 — Thu, 18 Jul 2024 09:47:52 +0900

아파트 살 때 얼마나 대출을 받아야 할까?

소득 수준에 따라 다르다.

DSR기준으로 얼마나 나올지? 그리고 본인의 저축률이 얼마인지? 확인해 봐야 적정 대출금액을 알 수 있다.

그전에 주택담보대출 용어부터 알아보자.

주택담보대출이란?

아파트, 단독주택, 빌라 등 집을 담보로 돈을 빌리는 것을 말한다.

DSR, LTV, DTI이란?

정부가 부동산 정책을 발표할때, 대출한도를 결정하는 DSR, LTV, DTI 용어를 많이 사용한다.

1) DSR(Debt Service Ratio)

- 총부채원리금상환비율을 말한다. 차주가 1년 동안 갚아야 할 모든 금액에 대한 원리금을 연소득으로 나누어 계산한다.

- DSR = (연간주담대원리금상환액 + 연간기타부채원리금상환액) / 연소득

ex. 연소득 5천만 원, 주택담보대출 3억 원(30년, 3%, 원리금균등), 연원리금 상환액 1517만 원으로 DSR은 30%이다.

2) LTV(Lone To Value)

- 주택담보대출 비율을 의미한다. 은행에서 대출해 줄 때 주택의 가치를 담보로 대출해 줄 수 있는 비율을 말한다.

- LTV는 일반적으로 KB부동산시세를 기준으로 한다.

- LTV = 대출금액 / KB시세일반가(담보시장가치)

ex. LTV 70% 대출이 가능하다면, KB시세 일반가 5억이면 3.5억까지 대출이 가능하다.

3) DTI(Debt to Income)

- 총부채상환비율을 말한다. DTI는 소득에 따라 한도가 결정된다.

- DTI = (연간주담대원리금상환액 + 연간기타부채이자상환액) / 연소득

- DSR과 비슷하지만 기타 부채에서 이자만 적용하므로 DSR대비 DTI가 더 많은 대출을 할 수 있다.

3가지를 용어를 보면 알겠지만 대출을 통제하기 위해서는 DSR이 가장 강력하다.

정부는 부동산 과열을 막기 위한 정책으로 기존 LTV방식에서 2019년 처음으로 도입된 DSR 40%로 대출을 규제하고 있고, 24년에는 스트레스 DSR을 적용한다고 한다.(부동산 관련 규제는 계속 변경되니 수시 업데이트로 확인해야 한다)

※스트레스 DSR? 금리가 상승할 경우를 대비하여 대출한도를 보수적으로 조정하는 것이다. 즉, 대출금액이 축소될 수 있다.

보통 대출은 차주단위 규제이다. (차주는 대출을 받는 개인 단위를 말한다)

그래서 집은 공동명의로 구입하더라도 주택담보대출은 남편 혹은 아내 둘 중 한 명의 명의 일으키고 대출한도, 이자율 등을 감안하여 더 유리한 사람이 차주가 된다.

DSR도 차주 단위 규제이나, 주택담보대출에 한하여 부부소득합산하여 대출을 일으킬 수 있다.

주담대 신청을 할 때 배우자의 수입을 합할지 대출자(차주)가 선택가능하다.

맞벌이부부(근로소득) 일 경우 소득을 증명할 수 있기 때문에 보통 부부합산 DSR이 가능하다.

(근로자가 아닌 경우 소득입증이 어려워 부부합산 DSR불가할 수 있다)

조심해야 할 부분은 '부채'인데, 부채까지 합산이 되므로 배우자가 부채가 많다면 유불리를 따져봐야 한다.

얼마를 대출받아서 얼마의 아파트를 사야 할까?

이 질문에 답을 구한다면 영끌하지 않은 기준에서 얼마의 대출을 받는 것이 적당한지가 질문일 것이다.

어차피 정부에서 DSR 40% 규제를 하기 때문에 어차피 대출 상한선은 정해져있다.

영끌하지 않은 대출의 기준은 저축률 50% 이상이면서, 저축액에 50% 금액이 가장 적절하다.

- 월저축액 = 월소득 X 50%

- 원리금균등상환액 = 저축액 X 50%

월소득 658만 원(연봉 1억)이라면 저축률 50% 시 329만 원이 월저축액이 되고 329만원 X 50% = 164만 원 (DSR 25% 수준)

즉, 대출 3.8억(30년, 3%, 원리금균등 매월 160만 원 상환)이 적당하다.

(대출액을 더 높이고 싶은가? 그렇다면 소득을 더 높이거나, 저축률을 높이면 된다)

결론

투자는 마라톤과 같다. 긴 호흡으로 대응해야 한다.

최대한의 레버리지보다는 적당한 레버리지를 통해 투자해야 한다.

연봉이 1억 원(월환산 658만 원)이라면,대출 3.8억(30년, 3%, 원리금균등 매월 160만 원 상환)이 적당하다.

금리인하, 주가에 미치는 영향

씽킹한 — Thu, 18 Jul 2024 09:41:32 +0900

기준금리를 인하하게 되면 주가는 오를까?

과거 미국 기준금리와 S&P 500 지수 그래프를 비교해 보자.

1번 : 기준금리 상승, 주가 상승
2번 : 기준금리 하락, 주가 상승

=> 기준금리 상승과 하락에 상관없이 주가는 우상향 했다.

3번 : 기준금리 상승, 주가 상승
4번 : 기준금리 하락, 주가 상승

=> 마찬가지로 기준금리 상승과 하락에 상관없이 주가는 상승했다.

5번 : 기준금리 하락, 주가 하락
6번 : 기준금리 유지, 주가 상승
7번 : 기준금리 상승, 주가 하락

=> 단기간(3개월)에 기준금리를 1.5% 낮추자, 주가가 25% 하락했다

=> 이후 2년 동안 저금리로 금리를 동결시키자 주가는 75% 상승했다.

=> 단기간(1년)에 기준금리를 4.25% 올리자, 주가는 12% 하락했다.

위와 같이 기준금리와 주가상관관계를 분석해 보았다.

다시 질문을 던져본다.

기준금리를 내리면 주가는 올라가나?

위 그래프를 해석해보면 기준금리가 내려가면 주가가 상승할 때도 있고 하락할때도 있다.

이것은 기준금리와 주가 상관관계가 매우 밀접하지는 않다는 것을 의미한다.

분석에서 우리가 얻을 수 있는 게 무엇이 있나?

주목할 점이 있다.

1. 기준금리와 상승과 하락에 상관없이 주가는 상승과 하락을 반복하며 꾸준히 우상향 하고 있다.

S&P500은 2003년 1000에서 2022년 3800으로 280%(2.8배) 상승했다.

2. 기준금리가 시장에 패닉이 줄정도로 단기간에 급격히 상승하면 주가는 하락한다.(부동산도 마찬가지다)

기준금리를 단기간에 하락시키면 주가도 하락한다.

이후 기준금리가 저금리로 동결되면 주가는 급격히 상승한다.

왜 그럴까?

금리가 낮아지게 되면 기업은 자금 여유가 있어 투자를 늘릴 것이고. 이는 매출과 영업이익의 상승으로 이어진다.
자금 융통에 대한 이자부담이 줄기 때문이다.
이렇게 되면 주식시장에 기대심리가 반영이 되고 기업의 성장은 주가 상승을 견인하게 된다.
(우리가 코로나 시대에 저금리에 돈이 많이 풀리면서 유동성 확대로 주가가 급격하게 상승한 것을 경험했다)

반대로 금리가 높으면 주식보다는 안전한 예금금리에 맡기게 된다.
이렇게 되면 주식시장의 공급이 빠지게 되고 주가 하락을 견인하게 된다.

단순히 금리만으로 주가의 상승, 하락을 예상할 수 없다.
주가는 결국 기업의 실적과 가장 밀접하게 관련이 있기 때문이다.

이러한 점에서 주가를 정확히 예측할 수 없기 때문에 주식은 대응의 영역이라고 볼수 있다.

그럼 주식 어떤 종목을 언제 사야 하나?

질문이 틀렸다.
주식은 기업의 실적으로 어느정도 가늠 할 수 있으나, 단기 예측은 불가하다.

단기 예측이 불가하니 주식을 대응의 영역으로 보고 투자해야한다.

1. 단기가 아닌 장기 투자할 주식을 고심해서 선정하고 분할 매수해야 한다.

(ex. 50% 매수 이후 10%씩 분할 매수방식. 큰 수익보다는 리스크 햇지가 더 중요하다)

2. 코스피 월별 수익률이 높은 4월, 5월, 7월, 11월, 12월이다.

어떤 달에 투자 수익률이 높을까?(ft. KOSPI, S&P500) (tistory.com)

어떤 달에 투자 수익률이 높을까?(ft. KOSPI, S&P500)

주식은 언제 사고팔아야 할까? 과거 월별 통계 수익률 분석을 통해 가장 많은 수익을 가져다준 월을 찾아보자. [국내주식] KOSPI 월별 수익률 2016년~2022년 기간에 월별 수익률 기준으로 분석하면 =>

stractegicthinking-1.tistory.com

3. 기준금리 인하 예상되는 시점(ex. 금리 인하 기대감이 커지는 시점)

4. 실제 금리가 인하되면 주가는 하락할 수 있다.

금리 인하가 충분히 이뤄지고 나서 더 이상 금리가 하락할 수 없어 기준금리를 동결하는 시점

나의 노후준비 어떻게 해야할까(ft. 주택연금)

씽킹한 — Fri, 17 May 2024 18:51:50 +0900

나의 노후준비는 어떻게 해야 할까?

국민연금은 너무 적으니 아파트를 사서 월세를 받을까? 아님 상가 월세?

아니면 주식 배당금? 연금주택? 어떤 선택이 좋을까?

아파트 월세는 다주택자가 되어야 하니 취득세(3 주택부터 8% 이상), 재산세, 종부세 등도 있고 세입자의 요구에 따라 번거로움이 있을 수 있다. 주식 배당금은 주식이 오르면 좋겠지만 주식은 내려갈 수도 있으니 불안하다.

아파트 월세와 주식배당 수익률에 관해서는 아래 링크에서 자세히 다루었다.

물욕 없는 파이어족 되기 (tistory.com)

물욕없는 파이어족 되기

stractegicthinking-1.tistory.com

그럼 노후준비로 주택연금은 어떨까?

지금부터 주택연금에 대해 알아보자

주택연금이란?

- 주택소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도

- 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정기간 매달 노후 생활자금을 받는 금융상품(역모기지론), 일종의 대출상품

주택연금 장점은?

- 평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장함

- 부부 중 한 분이 돌아가신 경우 연금감액 없이 100% 동일금액 지급보장

- 국가가 연금지급 보증하므로 중단위험 없음

- 집값이 내리면 상대적으로 이득 (주거안정성 + 생활비)

- 나중에 부부가 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금 수령액 등이 집값을 초과하여 상속인에게 청구되지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아감

주택연금 단점은?

- 집값이 오르면 양도차익을 얻을 수 없다.

주택연금 가입조건?

- 부부중 한 명이라도 만 55세 이상

- 공시가격 12억 이하 주택 또는 주거 용도 오피스텔 소유

- 다주택자 경우 부부 소유 공시지가를 합산한 가격이 12억 이하이면 가입 가능

주택가격은 어떻게 측정?

- 주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용한다

- 아파트의 경우 한국부동산원 시세, KB국민은행시세를 순차적으로 적용하고

이외 주택과 오피스텔의 경우 감정기관의 감정평가사를 통한 시세가 적용된다

주택연금 수령방식은?

- 총 3가지 방식이 존재한다

1) 일반 주택연금

; 노후생활자금을 평생 동안 매월연금으로 수령

; 55세 이상의 노년층이 주택을 담보로 제공하고 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금으로 수령

2) 주담대 상환용 부분

; 인출한도(연금대출한도 50~90%) 범위 안에서 일시로 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금수령

3) 우대형 주택연금

; 1인이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령

; 부부기준 2억 미만 1 주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령

주택연금 상품종류는?

- 총 2가지 방법이 있다.

1) 종신형 (소유자 및 배우자 사망 시까지)

1-1) 정액형

; 매월 동일한 금액을 수령

1-2) 초기증액형

; 가입 초기 일정기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후 정액형보다 덜 수령

1-3) 정기증가형

; 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령

2) 확정기간방식

- 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식(대출한도의 5%를 의무설정 인출한도 설정)

주택연금 월지급금 예시

- 공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또는 감정평가액에 따라 상이할 수 있음

주택연금 신청방법은?

- 공사에서 "주택연금 전용계좌 이용대상 확인서"를 발급받은 후 대출약정 금융기관 영업점에 방문하여 해당 서류 제출

이후 주택연금 전용계좌 개설 신청 후 해당계좌를 월지급금 수령계좌로 등록해야 함

주택연금 중도해지 방법은?

- 관할지사나 취급 금융기관 지점에서 상환해야 하는 연금대출 잔액을 확인한 후, 취급 금융기관 지점에서 대출잔액을 모두 상환한다.

- 중도해지 시 상환해야 하는 금액은 상환시점의 연금대출잔액으로 연금지급액(월수령액, 개별인출금)+보증료(초기보증료, 연보증료)+대출이자를 합산한 금액이다

※ 해시지 : 원금 + 대출이자(변동금리 적용 CD금리 + 1.1% COFIX금리 + 0.85%을 약 1.6~1.7(년)이며 복리이자로 계산됨)

* 매월 100만 원씩 10년간 주택연금 수령하다,

해지 시 반환금은 원금 1억 2천만 원, 이자(복리) : 약 3천~4천만 원, 합계 : 약 1억 5천~1억 6천만 원 예상된다.

- 상황 후 상환영수증을 관할지사 담당자에게 팩스 등을 통해 전달하고, 주택연금 관련 등기 말소절차를 문의한다.

결론

- 주택연금은 노후 보장 측면에서 국가가 보증하는 매우 좋은 상품이라고 할 수 있다.

- 아파트 월세처럼 세입자의 요구사항에 따른 번거로운 면도 없고, 주식 배당처럼 주식 가격 등락에 스트레스도 없다.

- 그렇다고 해서 주택연금이 장점만 있는 것이 아니다.

- 주택연금의 최대 단점은 집값이 오르면 양도차익을 얻을 수 없다는 큰 단점이 있다.

ex. 5억 아파트가 10억으로 가격이 오른 경우 (약 2배 상승, 5억 차익발생)

이를 방어수단으로 해지 후 양도차익을 얻고, 이후 양도차일 + 3년 후 재가입 선택을 고려해야 한다.

* 주택연금 중도해지 하는 경우, 해지일로부터 3년 동안 동일주택을 담보로 다시 가입할 수 없다.

출처 : 한국주택금융공사

월지급금 예시 | 주택연금이란 | 주택연금 | 한국주택금융공사 (hf.go.kr)

월지급금 예시 | 주택연금이란 | 주택연금 | 한국주택금융공사

공시가격 등은 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격이며, 실제 월지급금은 담보주택의 시세 또

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왜 좌파에 끌리기 쉬울까? (ft. 부의 인문학)

씽킹한 — Tue, 7 May 2024 14:16:45 +0900

우리는 왜 좌파에 끌리기 쉬울까? (부의 인문학 발췌)

인간은 본능적이고 감성적으로 행동하기 쉽다.

당신은 상당히 합리적이고 이성적으로 행동한다고 생각하는가?

그렇지 않다. 인간은 이성과 합리성보다는 오히려 본능대로 행동하는 경우가 훨씬 많다.

인류의 역사를 24시간으로 줄인다면, 23시간 57분에 시장경제 자본주의가 생겨났다.

즉, 인류는 대부분의 시간을 수렵채집하는 원시시대를 살았다.

인간의 본능은 원시시대에 적응하기 위해서 만들어졌다.

인간은 아직도 원시시대에 딱 살기 좋은 본능을 가졌다. 그런데 문제는 일부 원시 본능이 원시시대는 우리를 잘살게 만들어준 본능이지만 현대 시장경제와는 전혀 맞지 않다는 게 가장 큰 문제이다.

원시시대 수렵 채집의 생활에서 20~30명의 무리가 집단으로 공동사냥을 하고 사냥한 고기를 나누어 먹었다.

당시에 사냥을 위해서 이동해야 했기에 재산을 모을 필요성이 적었다.

원시시대에는 공동소유제였다. 사냥한 고기를 저장할 냉장고도 없었다.

사냥에 성공했을떄 혼자서 다 먹을 수 없었다.

이때 원시인의 생존을 위해서 가장 좋은 방법은 무엇인가?

우선 냉장고가 없으니 일단 많이 먹어서 체내 지방으로 저장한다.

그래도 남은 고기는 다른 동료 원시인에게 나눠주는 게 좋다.

그래야 다른 원시인이 사냥에 성공했을 때 자신도 얻어먹을 수 있기 때문이다.

이것은 보험전략이다.

흡혈박쥐들이 다른 박쥐에게 피를 나누어 주는 것과 같다.

원시인들이 고기를 나누어주는 이타심은 순수한 이타심이 아니라 자신의 생존을 위한 조건부 이타심이며, 따지고 보면 이기적인 이타심이었다.

원시인들은 집단을 벗어나서는 사냥에 성공하기도 어렵고 맹수로부터 살아남을 수도 없었기에 자신의 생존을 위해서 집단의 힘에 의존할 수밖에 없었기에 집단의 힘에 의존적이었다. 그래서 원시인은 연대를 중시하였다.

원시인의 이타심은 자신의 생존을 위한 이기적인 보험 전략이었고, 연대감을 강조하는 것도 자신의 생존에 도움이 되었기 때문이다.

현대 자본주의 시장경제에서는 한 번에 다 먹을 수 없는 큰 사냥감을 획득한 경우라도 저축할 예적금 금융상품과 투자수단이 있기에 동료 원시인에게 나눠줘서 보험을 들 필요가 없다.

현대인은 어떤 집단에 속하지 않아도 시장경제에서 필요한 것을 얻을 수 있어 생존하는데 문제가 전혀 없기에 원시시대만큼 집단 연대감도 필요하지 않다.

그러나

오늘날의 좌파들은 스스로 심리적으로 무능하고 약하다고 두려워하는 대중들로부터 연대의식을 강조하여 많은 지지를 받을 수 있다.

원시시대에는 집단 사냥을 하기에 사냥의 성공을 위해서 단결이 무엇보다 중요했다.

단결을 저해하는 가장 큰 위험요소는 무엇인가?

불평등이다.

그래서 평등이 원시시대 가장 중요한 덕목이었다.

평등도 기회의 평등이 아닌 결과의 평등이 더 중요했다.

그래야 사냥에 성공하지 못한 원시인도 얻어먹을 수 있고 생존을 이어나갈 수 있었기 때문이다. 서양에서 "굿럭"이라는 인사말의 기원은 사냥 나가는 다른 동료 원시인에게 하는 인사말이었다고 한다.

동료가 사냥에 성공해야 자신도 얻어먹을게 생기기 때문에 "굿럭"이라고 인사한다는 것이다.

원시시대에는 성장이 없었다.

제로썸 사회였다.

남이 더 많이 가져가면 내 몫이 줄어들었다.

타인이 얼마를 차지하는지를 보고 비교해야 했다.

내 몫이 그만큼 줄어들기 때문이다.

자본주의 시장경제가 도입되고 나서야 성장이 나타나고 윈윈 경제가 생겨났다.

누군가 부자가 되면 다른 사람도 덕분에 부자가 되는 마법을 누릭스 있게 되었다.

그러나 자본주의 시장경제의 경험은 인류 역사상 너무나 짧은 기간의 경험이었다.

그래서 우리의 본능에는 여전히 원시시대의 제로썸방식의 사고가 본능으로 탑재되어 있다.

윈윈하고 상호이득을 보는 시장경제를 이해하기란 본능적으로 어렵다.

원시시대에 생존과 번식을 보장해 준 "공동소유"와 "결과의 평등", "편 가르기" 그리고 "제로썸의 사고방식"은 우리의 본능으로 탑재되었다.

이런 원시본능에 딱 맞는 사회체제는 무엇일까?

바로 마르크스가 주장한 공산주의 체제이다.

공산주의는 우리의 원시본능에 딱 부합한다.

그래서 잘 먹힌다.

공산주의자와 좌파들의 주장은 우리들의 원시본능과 감성에 매우 부합된다.

그래서 좌파들은 인간의 이성보다는 감성에 호소하길 좋아한다.

누구나 공부하지 않는다면 좌파를 좋아하기 쉽다

공산주의와 좌파는 무엇보다 우리의 원시본능에 딱 부합하기에 더욱 그렇다.

그런데,

사람들은 일부러 시간을 내어서 힘들게 시장경제와 자본주의를 공부하게 될까?

아니다.

그렇지 않을 가능성이 높다.

공부는 언제나 시간과 노력이 소요된다.

힘이 드는 일이다.

그러니 왜 시장경제 공부를 하려 하겠는가?

그래서 대디부 별도로 공부하지 않는 사람들은 그냥 타고난 본능이 만들어준 선호도에 따라서 좌파에 더 끌리게 되는 것이다.

아무튼 대중이 시장경제를 이해하기란 쉬운 일이 아니다.

무주택자들이 양도소득세 중과를 원하고, 분양가 상한제를 주장하고, 재개발 재건축 규제를 요구하는 것이 그 생생한 증거이다. 그들은 오히려 자신을 죽여달라고 요구하고 있는 것이다.

시장경제를 이해하려면 본능 대신, 빠른 직관 대신,

이성과 합리성을 가지고 논리적으로 느리게 생각할 수 있어야 한다.

그런데 이게 힘들다.

그래서 슘페터 같은 천재 경제학자도 대중이 시장경제를 이해한다는 것은 정신적 묘기를 부리는 것처럼 어려운 일이라고 말했다.

정말 그렇다.

배우지 않는 다면 천동설을 믿기 쉽다.

우리의 눈에 그렇게 보이기 때문이다.

누구라도 시장경제에 대해서 공부를 하지 않는다면 본능이 이끄는 대로 좌파가 되기 쉬울 것이다.

인간은 타고난 원시본능 때문에 좌파가 되기 쉽다.

해방 직후 한국인 절대다수가 사회주의를 이상국가 제체로 선호했다는 게 그 증거다.

(70%는 사회주의, 7% 공산주의를 선호했음)

아직도 올바른 판단이 서지 않는다면 역사를 보라

역사에서 배워야 한다.

인류는 자본주의 250년 동안 그 앞서 모든 시간 동안에 생산한 모든 물질적 부를 다 합친 것보다 더 많은 부를 생산하고 인류를 풍요롭게 만들었다.

인류를 기아와 빈곤에서 벗어나게 만들어주었고 인류의 수명을 3배나 늘려주었다.

또 역사를 보라.

자본주의 체제를 선택한 나라는 풍요를 얻었고 자본주의에서 멀어진 나라들은 모두 빈곤과 기아에 허덕이게 되었다.

한때 자본주의에서 멀어진 스칸디나비아 3국, 칠레는 모두 급격한 경기침체로 시달렸고 다시 자본주의 체제로 돌아오면서 번영과 풍요를 되찾았다.

기아와 빈곤에 시달리던 사회주의 국가였던 인도, 중국, 베트남은 시장경제를 도입하여 지금 번영을 누리고 있다.

한편 자본주의 체제에서 멀어져 간 브라질과 베네수엘라는 지금 기아와 빈곤에 시달리고 있다.

한국이 풍요롭고 번영하는 길은 바로 자본주의 자유시장 경제를 따르는 것이다.

한국이 풀요와 번영의 길로 가는데 가장 방해가 되는 것은 무엇인가?

원시본능이다.

사람은 이성과 합리성 그리고 논리적이기보단 감정과 본능적으로 행동하기 쉽다.

그래서 원시본능에 따라 우리를 풍요롭고 번영하게 해주는 자유시장경제보다 좌파를 더 선호하기 쉽다.

당신과 나 우리 모두는 본능적으로 좌파가 되기 더 쉽다.

우리는 시대에 뒤떨어지고 지금 우리가 살고 있는 시장경제 환경과 맞지 않은 원시본능을 극복해야 한다.

한국인들이 원시본능을 극복하고 자유 시장경제에 대해서 더 잘 이해하게 된다면 우리는 불필요한 갈등과 마찰을 줄일 수 있고 더욱더 풍요롭고 번영할 수 있을 것이다.

1가구 1주택 양도세 얼마? 2주택 양도세는? 다주택 양도세는?

씽킹한 — Mon, 6 May 2024 07:01:10 +0900

인간이 절대 피할 수 없는 2가지가 있다.

죽음과 세금이다. by벤저민 프랭클린

우선 양도세란 무엇일까?

- 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.

양도세 과세대상은?

- 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식, 기타 자산, 파생상품, 신탁수익권을 말한다.

양도세 신고납부는?

- (부동산)양도일이 속하는 달로의 말일부터 2개월 이내 주소지 관할 세무서에 예정신고/납부해야 한다.

- (주식) 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내 예정신고/납부해야 하며, 파생상품의 경우 해당연도 양도소득에 대하여 다음 해 5월 확정신고/납부(연 1회)만 이행하면 된다.

- 신고/납부하지 않은 경우 무신고가산세 20%(또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%를 추가부담해야 한다.

1 가구 1주택 양도세는 얼마일까?

- 1가구 1세대가 1 주택을 보유하고 있는 경우, 비과세를 받을 수 있다. 단 아래 조건이어야 한다.

1) 보유기간 2년 이상(17.08.03 이후 취득당시 조정지역인 경우 2년이상 실거주 필수)

2) 매도금액이 12억 이하

3) 1 가구 1세대 (세대가 보유한 총 주택수가 1채)

- 1 가구 1세대 1주택을 보유하더라도 2년 이하인 경우 세금이 40~70%로 아래표와 같이 부과되니, 2년 이상을 보유하는 것이 좋다.

1 가구 2 주택 양도세는 얼마일까?

- 1가구 2주택 이상부터는 세율이 높아지기 시작하는데, 일반지역기준 2년 이상 보유해야 기본세율이 적용된다.

ex. 일반지역 2년이상 보유 시, 5천만 원 소득이 났다면 (5천만 원 X0.15) - 126만 원 = 624만 원 양도소득세가 발생한다.

일반지역 2년 이상 보유 시, 2억 소득이 났다면 (2억X0.38) - 1994만 원 = 5,600만 원 양도소득세가 발생한다.

1 가구 2 주택은 비과세는 없나?

- 이사 등으로 인한 일시적 1가구 2주택 비과세 적용이 가능하다. 단 아래 2가지 요건을 만족해야 한다.

1) 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과

2) 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도

보통사람 순자산? 월평균 소득은?(ft.2024 보통사람 금융생활 보고서)

씽킹한 — Sat, 20 Apr 2024 11:44:50 +0900

다른 사람들은 어떻게 살고 있을까?

2024년 "보통사람 금융생활 보고서"가 발간되었다.

남들은 보통 어떻게 해요?라는 질문에 답을 하기 위해 매년 신한은행에서 설문조사 후 보고서를 발간하고 있다.

발간: 신한은행 Mydata Unit, 보통사람 금융생활 보고서 2024

조사대상

: 전국 만 20세~64세(경제활동자) 2489만 명을 모집단을 1만 명 표본으로 조사(23년 10~11월) 한 결과

https://image.shinhan.com/rib2017/img/news/notice_20240417.pdf

지금부터 소득, 자산, 부동산 인식에 대해 알아보자.

1. 소득

- 2023년 경제활동가구 월평균 총 가구소득은 544만원이다.

- 월평균 가구소득 분위로는 4분위 635만원, 5분위 1085만원이다.

2. 자산

2-1. 자산

- 가구 평균 자산은 6.2억이다.

→ 순자산은 6.2억-1.02억=5.18억이다. (순자산? 자산-부채=순자산이며, 평균 부채는 1.02억이다)

- 구간별로 보면 4구간 7.5억, 5구간 11.6억이다.

→ 4구간 부채는 1.19억, 5구간 부채는 1.3억으로 순자산으로 보면 4구간 6.31억, 5구간 10.3억이다.

2-2. 부동산

- 순자산의 80%가량이 부동산 규모이다.

- 2023년 부동산 자산규모는 4.8억이며, 구간별로 보면 4구간은 6.1억, 5구간은 9.3억이다.

(가구소득이 높은수록 부동산 자산이 더 많이 늘어났다)

2-3. 예적금/투자

- 2023년 고금리 시대로 가구소득 상관없이 작년대비 예/적금 투자를 늘리고, 투자상품 투자는 다소 줄었다.

2-4. 부채

- 2022년 대비 2023년 부채 보유율은 하락하고 있으며

구간별로 보면 1구간을 부채보유율이 증가하는 반면, 2~5구간 부채보유율이 줄어들었다.

- 평균 부채잔액은 1.02억이다. 구간별로 보면 4구간 1.19억, 5구간 1.3억이다.

2-5. 향후 1년 내 가계전망

- 내년 가계 경제는 올해와 비슷할 것으로 예상되며, 5구간은 미래에 좀 더 낙관적이었다.

3. 부동산

- 현재 집값을 2030대는 고점으로 인식하고 있으나, 405060대는 상대적 저점으로 집값을 인식하고 있다.

- (전세거주) 2030대는 빌라/다세대 주택 거주 비율이 높고, 405060대는 아파트 거주비율이 높다.

2030대는 전세보다 월세 선호 비율이 높아졌으나, 405060대는 전세/월세 선호가 비슷하다.

이는 최근 빌라 전세사기로 인해 아파트 선호도가 높아지며, 빌라/다세대 거주 시에는 월세를 선호하는 것으로 보인다.

요추 추간판 탈출증(디스크)는 무엇인지? 원인? 증상? 치료?

씽킹한 — Wed, 10 Apr 2024 18:23:19 +0900

최근 허리가 아파 병원에 갔다.

MRI를 찍고 의사 선생님의 진단이 내려졌다.

병명[질병코드] : 요추 추간판 탈출증, 제4/5 요추 간 및 요 천추 간[M51.2]

M51.2는 무엇인가?

(M51.2 기타 명시된 추간판전위 / M51.2 추간판 전위로 인한 요통)

명시된 추간판 전위(M512 00) 혹은 이로 인한 요통(M512 01)인데, 일반적인 디스크라고 보면 된다.

심각하기보다 지금부터 바른 자세, 디스크에 좋은 습관 운동 등으로 꾸준히 관리하면 비교적 건강한 허리로 살 수 있다.

추간판 탈출증이란?

- 요추는 5개 뼈로 구성되어 있다.

- 디스크(추간판)는 척추뼈와 척추뼈의 연결조직이고, 체중 부하시에는 척추뼈 사이 쿠션역할(충격흡수)역할을 한다.

- 디스크(추간판)은 "섬유륜"이라 불리는 질긴 외부 층과 "수핵"이라 불리는 연한 젤리와 같은 중심부로 이뤄져 있다.

- 퇴행성 변화나 외상 등에 의해서 디스크 안에 있는 수핵이 외부 층에 있는 섬유륜의 틈을 통해 빠져나가게 되면 주위의 심경을 압박하고, 그 주위에 염증 반응이 일어나서 신경을 자극하게 되는데, 이러한 상태를 추간판 탈출증이라고 한다.

- 탈출된 디스크는 척추 내에 위치한 신경을 압박하여 그 신경이 지배하는 부위(엉덩이, 다리, 허벅지, 장딴지, 발 등)의 통증(방사통), 감각저하, 저림 증상과 근력 약화를 유발한다.

[MRI] 추간판 탈출증 환자 예시

원인

- 허리디스크의 정확한 원인은 아직 밝혀지지 않았다.

- 다만 가장 강력한 원인은 '변성된 디스크에 과도한 외력이 가해지면서 디스크가 돌출되는 것'이라고 보인다.

- 그동안 어떤 사람이 허리 디스크에 잘 걸리는지 연구가 많이 진행되었는데, 무거운 물건을 많이 드는 직업, 운전을 많이 하는 직업, 흡연을 하는 사람에게 위험성이 높다는 사실 외에는 아직 뚜렷하게 입증된 사실이 없다.

- 의사들은 허리디스크가 나이 들면서 생기는 노화 현상이라고 말한다. 그 이유는 나이가 들면 디스크 내부의 수분 함량이 줄어들면서 디스크 탄력을 잃게 되는데, 탄력을 잃은 디스크에 무리한 힘이 가해지면 디스크가 돌출된다는 것이다. 그러나 만 10세의 어린아이에게도 디스크가 발생하는 것으로 보아 노화 현상만으로 다 설명할 수 없다.

증상

- "요통"과 다리가 저리고 아픈 증상"이다.

- 환자에 따라 요통이 주 증상인 경우가 있고, 다리 통증이 주 증상이 경우도 있다. 하지만 대부분 허리디스크는 요통보다 다리 통증이 더 심한 것이 특징이다.

- 요통은 허리뿐만 아니라 엉덩이에서 다리부위까지 내려가는 방사통의 양상이 나타난다.

대개의 경우 한쪽 다리나 한쪽 엉덩이에서 통증을 느끼지만, 심한 경우 양쪽 다리 모두 통증을 느낀다.

- 돌출된 디스크로 신경이 심하게 눌리는 환자는 발목이나 발가락 마비, 감각 저하 등의 신경 증상을 보인다.

경과

- 추간판 탈출증에 의한 요통 및 방사통은 시간이 경과함에 따라 치료의 방법에 상관없이 대부분 저절로 좋아진다.

그러므로 자연적으로 증상이 없어질 때까지 얼마나 환자가 편안하게 지내는가가 치료의 근간이 된다.

- 대부분의 환자들은 수술을 받지 않고도 수주나 수개월 내 회복이 되어 정상적인 생활을 할 수 있게 된다.

- 시간이 경과함에 따라 염증 반응이 소실되고 수핵의 수분이 흡수되어 수핵의 크기가 작아지기 때문이라고 설명된다.

또한 신경근을 계속 누르고 있으면 신경근의 길이가 길어지는 신체적 특성 때문이기도 하다.

- 급성증상이 사라지고 나면 운동을 통한 재발 방지를 위해 노력해야 한다.

- 통증이 저절로 좋아지는 환자가 75%나 되며, 나머지 환자도 어떤 방법으로든 통증을 없앨 수 있다.

진단

- X-ray상에서도 추간판 탈출증의 간접적인 소견이 관찰될 수 있으나, 이것만으로 확진할 수 없다.

- MRI와 CT검사는 신경이 압박이 되는 것을 명확하게 보여주는 영상검사로 디스크 탈출 여부와 정도를 알 수 있어 가장 진단적 가치가 높다.

- 진찰만으로도 추간판 탈출증 진단이 어느 정도 가능하며, 전체 환자의 80~90% 정도는 약 1~2달간 안정 및 보존적 치료만으로도 잘 낫는다. 따라서 추간판 탈출증 증상이 있는 경우 즉시 정밀 검사를 시행하는 것보다 일단 안정과 보존적 치료를 하고 진단이 확실하지 않은 경우나 수술이 필요할 때 정밀 검사를 시행해도 된다.

치료

- 대부분의 환자 80~90%는 수술을 받지 않고도 저절로 증상이 좋아진다.

- 비수술적인 치료로도 상당히 호전되고, 심지어 단순한 휴식만으로도 자연 치유되는 경우가 적지 않음이 입증되어 있다.

(비과학적인 또는 불필요한 치료를 받고도 치료와 상관없이 저절로 좋아지는 경우도 많이 있다. 치료에 의해 증상이 좋아진 것으로 오인하는 경우가 상당히 많다.)

- 매우 심각한 통증이나 마비를 동반한 경우를 제외하고는 의사들은 대게 첫 2~3주 동안은 비수술을 권장한다.

- 충분한 치료를 받고도 정상 생활을 하기 힘든 정도로 통증이 지속된다면 수술을 고려해 볼 수 있다.

(수술은 대개 다리 통증의 완화를 목적으로 하며 성공률은 90% 이상이다)

(1) 비수술치료

※ 급성 증상이 있는 경우 절대 안정이 도움이 되지만, 그 기간은 일주일을 넘기지 않는 것이 좋다.

*약물치료

- 디스크 탈출로 인해 생긴 부종(붓기) 및 국소 염증 반응을 감소시키기 위한 소염제가 흔히 사용된다.

소염제는 진통효과를 함께 가지고 있다.

- 근이완제를 사용할 수 있으나 주의할 점은 약의 부작용(변비나 나른함)과 의존성이다.

*물리치료

- 근육의 경직과 통증을 줄이기 위한 초음파, 전기자극, 핫팩, 콜드팩, 마사지 등이 있다.

일부 환자들은 견인치료로 효과를 얻기도 한다.

- 마사지 등의 도수요법(속칭 카이로프랙틱)은 대부분의 디스크 환자에서 피하는 것이 좋다.

*운동요법

- 통증이 경감되면 가벼운 스트레칭이나 자세를 바꾸어 주는 운동을 배우는 것이 좋다.

- 통증이 감소하면 조금 강화된 운동을 함으로써 유연성, 근력, 지구력을 향상할 수 있다.

*경막 외 주사요법 또는 신경근 차단술

- 심한 다리 통증이 있을 때 사용될 수 있다.

- 강력한 소염제인 스테로이드와 국소마취제를 경막 외 공간(척추신경주위)이나 신경근 주위에 주입한다.

- 대게 3회 걸쳐서 시행되고 스테로이드는 속칭 "뼈 주사"로 알려진 약물로 부작용이 있을 수 있어 제한적으로 사용되어야 한다.

(2) 수술

- 대부분 환자는 수술 없이도 증상의 호전을 얻을 수 있지만, 일부 환자는 불가피하게 수술을 받을 수 있다.

- 수술의 목적은 "탈출된 디스크가 신경을 압박하고 자극하여 통증과 근력약화를 유발하는 현상을 멈추게 하는 것"이다

- 수술 방법은 "추간판 절제술"이다. 탈출된 디스크를 직접 제거하는 것으로서 추간판 탈출증의 표준 수술법이라 할 수 있다.

요추 추간판 Q&A

허리디스크는 어느 한순간에 삐끗하는 자세에 의해 발생하나요?

- 디스크라고 부르는 물질은 탄력을 가지고 있어 갑자기 튀어나간 상태로 신경을 눌러서 문제를 일으키기보다는 이미 통증의 발생을 느끼기 이전부터 서서히 그 퇴행성 변화가 일어난 경우가 많다.

- 무거운 물건을 든다거나 반복되는 무리한 작업 등 좋지 않은 자세로 인해 이미 외상 이전에 디스크에 이상이 존재했을 가능성이 높다.

- 이렇게 기존에 이상이 있던 상태에서 물건을 들다가 삐끗하거나 교통사고로 인해 디스크가 악화될 수는 있다.

MRI상 디스크가 터졌다고 하면 심각한 상태인지?

- 추간판 탈출증은 디스크 내부에 있는 수핵이라는 물질이 밖으로 돌출되어서 척수의 경막이나 신경근을 압박하여 증상을 유발하는 걸그 정도에 따라 크게 네 가지로 분류한다.

>> 1) 추간판 팽윤 2) 추간판 돌출 3) 추간판 탈출 4) 추간판 격리

- 1)부터 4)로 갈수록 심한 상태라고 보면 된다.

병원에서 정밀 검사 후 허리디스크라네요, 빨리 낫는 방법 좀 알려주세요.

- 통증의 원인이 무엇이 되었든 허리의 통증이 하루아침에 낫기는 힘들다

- 허리디스크라 하여 반드시 수술을 받아야 하는 것은 아니다.

- 약물요법과 물리치료를 적절히 시행하면 상당한 효과를 볼 수 있는 경우가 많으니, 전문가와 상의해야 한다.

허리 디스크라고 종합병원에서 진단받은 지 1년이 좀 넘었고, 거리도 멀고 통증도 덜해져서 한 달 정도 다니다가 이후 아무 치료 없이 지내는데, 앞으로 그냥 살아도 문제없을지? 또, 일상생활 중에 주의할 점이나 운동을 해도 되는지?

- 증상이 거의 좋아진 경우로 특별히 증상의 재발이나 악화가 없다면 큰 문제는 없을 것으로 보인다.

- 일상생활 중에 허리는 가능한 곧게 펴도록 노력고, 걷는 것은 별 상관이 없으나, 장시간 앉아 있는 자세는 피해야 할 것

- 무거운 것 들지 않도록 하고, 오랜 시간 근무 시에는 스트레칭을 자주 하고, 축구, 농구 등 과격한 운동을 피하고, 수영 같은 운동을 해야 한다.

Ref : 대한정형외과학회, 서울아산병원, 서울대학교병원

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1. 추간판 탈출증이란 무엇인가? 요추는 5개의 척추뼈로 구성되어 있습니다. 디스크(추간판)는 척추뼈와 척추뼈를 연결해주는 강한 연결 조직이며, 체중 부하 시에는 척추뼈 사이의 쿠션 역할(충

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증상 요추부 추간판 탈출증 환자의 가장 두드러진 증상은 요통과 함께 다리가 아프고 저린 방사통이다. 탈출된 추간판이 신경근을 자극하게 되어 신경근이 분포하는 다리에 감각 이상이 초래된

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퇴직금(퇴직연금) DB형? DC형? 뭐가 유리할까

씽킹한 — Mon, 18 Mar 2024 10:57:10 +0900

직장에서 퇴직금(퇴직연금) DB형? DC형? 어떤 것을 선택할지 물어본다.

DB형, DC형은 무엇이고, 어떤것이 나에게 유리할까?

우선 용어부터 정리해보자.

퇴직연금 종류

- 퇴직연금 종류는 DB형, DC형, IRP 이렇게 3가지가 있다.

. DB형 : 확정급여형(Defined Benefit)

=> 근로자가 퇴직할경우 퇴직 직전 3개월 평균급여 X 근속연수를 지급한다

=> 근무 마지막 연도의 급여를 계산하기 때문에 퇴직전 급여가 높으면 DB형이 유리하다.

. DC형 : 확정기여형(Defined Contribution)

=> 근로자의 자유의지로 적립된 퇴직연금을 운용하는 방식이다.

=> 매년 일정액을 납입하므로 연봉 상승이 시작한 근로자에게 유리하고 투자를 잘하는 성향이라면 유리하다.

. IRP : 개인형퇴직금(Indivisual Retirement Pension)

=> 퇴직금을 받는 통장이자, 개인의 여유자금을 추가로 입금할 수 있는 통장이다.

=> 절세의 목적으로 IRP계좌를 개설하여 활용하곤 한다.

=> 은퇴할때 한번에 인출할 수 있고, 연금 형식으로 일정금액 출금되도록 할 수 있다.

( 한번에 인출 or 일정 금액 연금 형태로 인출 가능한데, 혜택이 다르니 잘 따져봐야한다 )

어떤게 유리할까?

선택 가능한 퇴직연금 유형은 DB형 or DC형인데, 이는 개인 성향에 따른다.

- 원금보장을 최우선으로 하고 퇴직전 급여가 가장 높을 것으로 예상된다면 DB형(확정급여형) 선택!

- 투자를 좋아하고 잘 할 수 있는 성향이라면 DC형(확정기여형) 선택!

직장인 월급 세금 공제율 80%, 100%, 120% 어떤게 유리할까?(ft.맞춤형 원천징수제도)

씽킹한 — Fri, 15 Mar 2024 16:44:47 +0900

직장인이라면 월급을 받는다.

세금 공제율 선택 도입을 한다고 하는데 어떤 것이 유리할까?

(ex. 80%, 100%, 120% 비율 선택 조정)

80%가 유리하다.

왜일까?

우선 원천징수제도가 무엇인지부터 알아보자.

1. 원천징수제도

- 원천징수란 소득자가 자신의 세금을 직접 납부하지 않고, 원천징수 대상소득을 지급하는 원천징수 의무자가 소득자로부터 세금을 미리 징수하여 국가(국세청)에 납부하는 제도를 말한다.

국세청>국세신고안내>법인신고안내>원천세>기본정보>원천징수 개요 (nts.go.kr)

2. 맞춤형 원천징수제도

2.1 맞춤형 원천징수제도란?

- 근로자는 세액의 비율 80%, 100%, 120%을 선택할 수 있고, 원천징수의무자(국가, 법인, 개인사업자, 비사업자포함)에게 "소득세 원천징수세액 조정신청서"를 제출하거나, 소득세액공제신고서에 해당 비율을 기재하여 제출하여 비율을 조정할 수 있다.

국세청>국세신고안내>법인신고안내>원천세>근로소득> 근로소득 간이세액표 (nts.go.kr)

국세청

www.nts.go.kr

2.2 신청방법

- 신청방법은 아래 "소득세 원천징수세액 조정신청서" 다운로드하여 작성한 후 원천징수의무자(회사 등)인 급여담당자에게 제출하면 된다.

국세법령정보시스템 별표서식상세 (nts.go.kr)

https://taxlaw.nts.go.kr/af/USEAFA002P.do?ntarBrkdId=&ntarBscId=&ntarFrmlNo=&ntstAtFrmlClCd=02&ntstAtFrmlSn=102002402&ntstBrkdId=100025793120240101&ntstBscId=100000000000007507&query=%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8+%EC%9B%90%EC%B2%9C%EC%A7%95%EC%88%98%EC%84%B8%EC%95%A1+%EC%A1%B0%EC%A0%95%EC%8B%A0%EC%B2%AD%EC%84%9C

taxlaw.nts.go.kr

3. 세액 비율 80% 선택이 유리한 이유

- 기본 세율은 100%이다.

- 120%로 하면 세금을 미리 많이 내었으니 연말정산이후 돌려받을 확률이 높다.

- 80%로 하면 세금을 미리 적게 내었으니 연말정산 이후 돈을 뱉어낼 확률이 높다.

- 그럼에도 80%가 유리한 이유는 세금이 줄어 월급이 높아진다는 것이다. (물론 연말정산 이후 그대로 뱉음)

- 높아진 월급으로 우리는 대출(고금리)상환, 주식, 예금(특판) 등으로 투자를 할 수 있는 기회가 생긴다.

즉, 기회비용이 높아지고 레버리지 효과를 가져올 수 있다.

※레버리지? 타인의 자본을 지렛대를 삼아 자기 자본이익률을 높이는 것

- 다만, 80% 세율 선택으로 월급이 높아졌다고 착각하여 소비를 늘리겠다는 사람이라면 기존처럼 100% 세율 선택이 좋겠다. (소비습관이 통제가 안되니 차라리 돈을 회사에 묶어둔다는 의미로 좋다는 의미다.)

- 아래 국세청 홈택스에서 월급별 내야할 세금을 알려준다.

국세청 홈택스 - 원천세 > 근로소득 간이세액표 (hometax.go.kr)

국세청 홈택스

www.hometax.go.kr

- 100%에서 80%로 변경시, 월급 500만 원 경우 7만 3천 원, 월급 600만 원 경우 11만 원, 월급 700만 원 경우 16만 원, 월급 800만 원 경우 매달 21만 원 더 받을 수 있다. (물론 연말정산 이후 받은 만큼 뱉어야 한다)

어떻게 살아야 하는가(ft. 마흔에 읽는 쇼펜하우어)

씽킹한 — Sat, 23 Dec 2023 06:25:11 +0900

'산다는 것은 괴로운 것이다'

인생의 의미를 끊임없이 고민한 철학자, 아르투어 쇼펜하우어의 가장 유명한 말이다.

지금부터 쇼펜하우어 철학을 기준으로 인생을 어떻게 살아야 하는지 알아보자.

1. 마음의 위기를 겪고 있는가? 쇼펜하우어는 다섯가지 방법을 제시한다.

첫째, 삶의 지혜다.

쇼펜하우어의 철학은 위로를 주지 않는다. 대신 삶의 지혜와 깨달음을 준다.

행복한 삶을 누리고 싶다면 경험과 지식을 쌓고, 자기 통찰을 거듭해야한다.

둘째, 행복을 자기 밖이 아니라 자기 안에서 찾는 법이다.

있다가 없어지지 않고, 누가 함부로 빼앗을 수 없고, 자신을 희생하면서 얻지 않아도 되는 소중한 것을 찾아야 한다.

셋째, 자신에게 집중하는 법이다.

우리가 불행한 이유는 대부분 타인에게 의지하기 때문이다. 자신이 결핍되고 공허해서 타인에게 대신 희망을 거는 것이다.

많은 이가 자기 자신조차도 자신의 눈이 아니라 타인의 눈으로 바라본다.

좁고, 편견에 사로잡혀 있고, 이기적이고, 왜곡된 거울에 자신이 잘 비치기를 바라는 것은 어리석다.

넷째, 허영심을 버리고 자긍심을 가지는 방법이다.

자긍심은 어떤 장점과 특별한 가치를 지녔다는 확고한 믿음에 근거한다.

우리는 자긍심이라는 보석을 찾아야 한다.

다섯 째, 두 번 다시 오지 않는 시간의 의미를 깨닫고 현명하게 사는 방법이다.

지나치게 현재만을 살지 않고, 불안과 걱정에 휩싸여 미래를 살지 않아야 한다.

2. 쇼펜하우어에 따르면 인생은 즐기는 것이다.

그는 사람마다 자신의 능력과 선호가 다르므로 각자의 취향을 고려해서 인생의 즐거움을 찾을 필요가 있다고 했다.

실제로 쇼펜하우어는 먹고 마시는 것을 즐거워하고 강아지와 산책을 하며 건강을 챙겼으며 클래식을 즐겨 들었다.

무엇보다 독서와 명상, 철할적 사고를 중요하게 여겼다는 점에서 인생의 즐거움을 제대로 알았다고 할 수 있다.

인간의 행복을 가로막는 두가지 적수가 고통과 무료함인데, 우리의 인생이란 이 두가지 사이를 오가는 것이라고 할 수 있다. 외적으로는 궁핍과 결핍이 고통을 낳는 반면 안전과 과잉은 무료함을 낳는다.

행복과 불행은 객관적인 대상이 아니라 인간의 변덕스러운 감정에 달려있다. 없으면 없다면 불평불만하고 많으면 많다고 지겨워하는 것이 인간의 심리이다. 결핍은 고통이고 과잉은 무료함이다. 인간에게 배고픔도 고통이지만 포만감 또한 불퀘다.

욕망이 충족되지 않은 상태의 인간이 불행한 것은 당연하다.

그러나 의욕이 너무 쉽게 충족되어 욕망의 대상이 제거되면 인간은 무서우리만큼 공허와 무료감에 빠진다.

욕망의 최대 만족은 권태이고 욕망의 최대 결핍은 고통이다. 그런데 인간의 감정은 왕복 운동을 하는 시계추처럼 지속적이지 않고 유동적이다. 따라서 영원한 충족과 행복감은 없다.

사람은 꿈을 이루고 성공하고 싶어한다. 그런데 역설적으로 꿈을 이루고 성공할수록 권태에 빠져드는 것을 피할 수 없다.

3. 쇼펜하우어가 말하는 행복한 사람이란?

쇼펜하우어가 말하는 행복한 사람이란 다른사람에게 손 벌리지 않을 정도의 재산이 있고 여가 시간을 누릴 수 있는 뛰어난 정신력을 지닌 자다.

계속 새로운 것을 찾는 것, 새로운 사람을 만나는 것, 새로운 사랑을 원하는 것은 행복의 길이 아니다.

밖에서 새로운 것을 찾지 말고 원래 갖고 있던 것의 가치를 되새겨 봐야 된다.

중요한 것은 인간의 마음속에 있다. 즉, 세상을 바라보는 일관된 시야, 마음가짐, 태도다.

오히려 자신 안에 행복의 가치를 둔다면 지속적이고 안정적인 만족감을 느낄 수 있다.

가지면 더 갖고 싶은 것이 인간의 마음이다.

하지만 죽을 때까지 다 쓰지 못하거나 죽을 때까지 다 갖지 못한다.

인간의 욕망이 끝없는 목마름과 같이 영원히 충족할 수 없다면 불행할 수 밖에 없다.

그것을 충족시키기 어렵다면 욕망의 크기를 줄일 필요가 있다.

불행의 두 가지 원인인 고통과 권태에 직면할 때, 아리스토텔리스의 말처럼 적극적인 행복을 추구하기 보다 소극적인 행복을 추구하는 것이 낫다.소극적인 행복론의 핵심은 고통의 원인을 최소화하는 것이다. 즉, 쾌락을 적극적으로 추구할 것이 아니라 고통을 줄여 나가는 것이 행복을 위한 일이다. 특히 건강에 대해서 병을 예방하는 일이 쾌락을 추구하는 일 보다 더 중요한 것은 말할 필요가 없다.

쇼펜하우어는 행복과 불행이 인간이 타고난 성격에 의해 결정된다고 주장했다.

행복을 느끼기 위해서는 명랑한 마음이나 활기가 결정적이다.

모든 개인은 각자의 본성에 의해 고통의 양이 결정돼 있다.

따라서 고통과 행복은 외적인 상황에 좌우되지 않고, 오직 본성의 척도와 개인적 소양에 의해 결정된다.

쇼펜하우어는 타고난 성격이 평생 바뀌지 않는다고 전제하면서도 교육 등 노력에 의해서 성격의 후천적인 개선과 변화가 가능하다고 봤다.

"물고기는 물에 있어야, 새는 공중에 있어야, 두더지는 땅 속에 있어야만 행복하다"

주어진 기질과 개성을 최대한 유리하게 이용하면서 자신의 인격에 부합하는 일에만 노력을 기울여야 한다는 의미다.

쇼펜하우어에 따르면 자신의 개성에 맞는 일과 생활 방식, 직업을 찾아서 능력을 발휘해야 행복할 수 있다.

쇼펜하우어는 지능이 발달한 고등 동물일수록 인식이 분명해지면서 고통이 증가한다고 본다.

따라서 이 세상에서 인간이 가장 고통을 많이 느끼며, 인간 가운데는 천재가 가장 고통을 많이 겪는다.

두뇌가 뛰어난 천재일수록 불행이 더할 수 있다.

정신적인 재능이 뛰어나 사람일수록 신경 기능이 무척 활발하여 고통을 느끼는 감수성이 예민하기 때문이다.

'더닝 크루거 효과'에서 지적되듯, 더 잘 아는 사람일수록 자신이 모른다는 사실을 알고 있기에 똑똑할수록 자신감이 낮아진다. 고지능자들은 다각도록 문제를 분석하기 때문에 부정 편향의 성향이 나타나 긍정적인 사실보다도 부정적인 사실에서 결론을 끌어낸다. 또한 대체로 지능이 높을수록 사회성이 부족한 경우가 많아서 인간관계에서 흥미를 잘 느끼지 못해 자신만의 관심사에 몰입하는 사람이 많다고 한다. 고독을 선호화여 친구를 사귀지 않고 비연애, 비혼을 택하는 등 인간관계를 최소화하여 자발적 아웃사이더가 되는 경우가 많다고 한다.

모든 불퀘한 일은 오히려 될 수 있는한 가볍게 넘겨 버릴 수 있도록 담담하고 냉정한 시선으로 바라보는 태도가 좋다.

분노는 제어해야 한다. 그런 원칙을 지키지 않는다면 부와 권력이 있다 해도 자신이 초라하다고 느낄 수 밖에 없다.

죽음의 고통에서 벗어나려는 종교나 죽음을 원하는 자살은 서로 대립하는 것처럼 보이지만 모두 삶의 고통을 없애려는 점에서 같다. 세상이 힘들수록, 각박할수록 죽음으로 세상의 고통에서 벗어나려는 사람들이 늘어난다. 그러나 죽음 이후의 세계에는 아무것도 없으며 종교를 통해 그런 현실의 고통을 제거하는 것은 어렵다. 세상의 고통을 인정하고 그것을 잘 견뎌 낼 수 있는 힘을 키우는 것이 중요하다. 쇼펜하우어가 제시한 고통에 대한 해법은 해탈이 아니라 '태어나지 않았더라면'하는 생각을 지니면서 견디는 것이다.

"건강한 거지가 병든 왕보다 더 행복하다"

행복의 90퍼센트는 건강의 의해 좌우된다. 행복은 명랑한 기분에서 좌우되는데, 그 기분은 건강 상태에 따라 달라진다. 똑같은 상황에서도 몸이 건강하고 튼튼하면 기분 좋겠지만 병에 걸리면 짜증나고 불안해질 수 밖에 없다.

쇼펜하우어는 행복에 가장 직접적인 영향을 주는 것은 명랑한 마음이다라고 했다. 명랑함을 유지하기 위해서는 늘 건강을 유지해야한다. 온몸이 최상의 컨디션을 유지하면 좋다. 스트레스를 피하고, 하루에 두 시간씩 야외에서 운동을 하며, 냉수욕과 식이요법에 신경을 써야 한다.

건강 다음으로 우리 행복에 중요한 요소는 마음의 평정이다.

쇼펜하우어가 추구하는 행복은 소극적인 입장에서 '마음의 평온'이다.

정념을 없애고 조용함을 얻기 위해 마음의 동요를 최대한 줄여야 한다는 것이다.

마음의 평정을 찾는 네가지 방법을 제시한다.

첫째, 불필요한 인간관계를 정리하라.

대화할 가치가 없는 사람을 만나면 마음이 상하는 일이 생길 수 있다. 중요한 점은 타인과 비교하지 말고 질투심을 갖지 말아야 하며 자신의 자존감을 지키는 일이다.

무료함을 야기하지 않는 범위 내에서 될 수 있는 한 관계를 단순화하고 생활 방식을 극히 단조롭게 해야 행복해진다.

둘째, 질투를 경계하라.

질투는 인간의 자연스러운 감정이지만 자신의 것을 남의 것과 비교하지 말고 즐기자. 다른 사람이 행복하다고 괴로워하는 자는 결코 행복하지 못할 것이다. 자기보다 형편이 나아 보이는 사람보다 형편이 나쁜 사람을 살펴보는 방법도 괜찮다.

우리의 고통보다 더 큰 고통을 바라보는 것이 효과적인 위안이 된다.

셋째,큰 희망을 걸지 마라.

우리는 가끔 태어나지 않았더라면 더 좋았을 것이라는 후회를 한다. 우리는 우주의 먼지와 같은 존재다.

그래도 우리는 살아서 존재하는 일에 감사해야한다. 내가 이세상에 없었더라면 이런 한탄도 할 수 없을 것이기 때문이다.

넷째, 세상에는 거짓이 많다는 점을 알아라.

이 세상에는 알맹이가 없는 껍데기가 더 존경받는 일이 많다.

지식을 가르치는 학교나, 종교를 알리는 단체도 모두 겉모습만 번지르르한 경우가 많다.

행복은 그런 화려한 겉모습에 있지 않다. 행복은 학교에서 지식처럼 배울 수 없고 종교 단체에서 경건하게 체험할 수 없다. 행복한 사람을 대충이라도 알아보려면 즐거움 보다 슬픔을 살펴야 한다고 했다.

"행복의 알맹이를 알기 위해서는 어떤 것에 즐거워하는지가 아니라 어떤 일에 고통을 느끼는지를 확인해 봐야 한다"

마음의 평온이 행복이라면 마음을 '잔잔한 호수'처럼 유지할 필요가 있다. 외부의 자극도 줄여야 되지만 비교하는 감정, 시기심, 질투, 지나친 기대와 희망을 경계할 필요가 있다. 마음을 요동치게 하는 것은 진정한 행복이 아니기 때문이다.

마음의 평온은 고통이 없는 상태다. 현명한 인간은 무엇보다 고통이 없는 상태, 괴롭힘을 당하지 않는 상태, 안정과 여유를 얻으려고 애쓴다. 우리도 욕망의 흐름에서 벗어나 자유롭고 때로 관심도 없이 세계를 객관적으로 바라볼 줄 알아야 한다.

도덕적 기준으로 나의 목표인 조기은퇴를 위해 정진하자

행복을 위해 건강을 챙기고 마음의 평온을 갖기 위해 '비교하는 감정', '시기심', '질투', '지나친 기대와 희망'은 경계하자.

IRP 상품 (feat. 연말정산)

씽킹한 — Tue, 5 Dec 2023 17:56:05 +0900

23년 11월부터 12월 현재까지 9번의 KB알람이 왔다.

>>> [연금안내] : 퇴금연금 상품 만기 안내, 현금성자산(고유대상품) 보유안내, 사전지정운용제도 신청안내 등

개인 IRP인데 왜 자꾸 알림이 오는 걸까?

개인 IRP는 2018년에 가입을 한 이후 별다른 알림/문자 등이 없어서 의아했다.

1. 최근 들어 왜 IRP관련 알림이 왔나?

"퇴직연금 DC·IRP 가입자라면 디폴트옵션 꼭 지정하세요" :: 공감언론 뉴시스통신사 :: (newsis.com)

"퇴직연금 DC·IRP 가입자라면 디폴트옵션 꼭 지정하세요"

[서울=뉴시스] 김형섭 기자 = 근로자의 노후 안전판 가운데 하나인 퇴직연금의 '쥐꼬리' 수익률을 끌어올리기 위한 사전지정운영제도(디폴트옵션)가 지난 12일 전면 시행됐다

www.newsis.com

확인해 보니 금융감독원의 요청으로 23년 7월 12일 이후에 만기가 도래하는 IRP 원리금보장형 상품은 더 이상 동일 상품으로 자동 재예치되지 않는다. // 그동안 은행에서는 동일상품으로 자동 재예치를 해서 별다른 알림/문자(연락)가 없었음

만약 디폴트 옵션을 하지 않으면 말 그대로 현금성자산(Only 현금)으로 유지되어 예금 이자도 없다.

따라서, 만기도래자금에 대해 별도 운용지시를 하거나 사전에 꼭 디폴트옵션을 지정하는 것이 좋다.

나는 IRP 디폴트 옵션으로 정기예금 100% 운용방식으로 설정했다.

대부분의 자산을 부동산, 주식으로 투자 중이고, IRP는 직장인 세액공제와 향후 연금으로 활용할 계획이므로

투자 상품의 성격이 다르기 때문이다.

부동산 or 주식 or 사업 등 투자를 하지 않으신 분들은

IRP를 예금/펀드 가중치를 둬서 별도 운용지시를 하여 수익률을 높이는 것도 방법이겠다.

2. IRP 언제 해지해야 하나?

IRP는 절세상품으로 매우 탁월하다.

- 연봉 5500만 원 이하 : 16.5% 공제, 최대 148만 5000원 세액공제(연간 최대 900만 워 납인 가능)

- 연봉 5500만 원 초과 : 13.2% 공제, 최대 118만 8000원 세액공제(연간 최대 900만 워 납인 가능)

IRP는 세액공제가 되므로 연 이자 13.2~16.5%와 동일한 효과를 가져온다.

2023년 개인연금 공제율 및 세액공제

다만 중도 해지를 한다면?

납부액과 운용수익의 16.5%가 세금으로 부과된다. (즉 그동안 받은 세액공제와 추가 세금 부과)

중도 해지를 하면 매우 큰 손해이다. 그래서 감당 가능한 액수로 납입해야 한다.

3. IRP 수령시기?

만 55세 이상으로 가입기간 10년 이상인 가입자에게 지급된다.

(개인형 IRP는 가입자 분담금만 있는 경우는 만 55세 이상 & 가입기간 5년 이상 가능)

연금을 받을 때 "연금소득세"를 낸다.

수령 당시 가입자 나이에 따라 연금소득세율을 다르다.

- 55~70세 : 5.5%

- 70~80세 : 4.4%

- 80세 이상 : 3.3%

4. 일시금 수령 or 연금 수령(5년? 10년?)

만약 30년 근속 후 퇴직금 5억 원을 받아 일시금수령 or 연금수령 한다고 가정해 보자

1. 일시금 수령
=> 4억 6443만 원 (퇴직 속득세 3557만 원, 약 7% 퇴직소득세율(지방세포함))

2. 연금 수령
=> 퇴직금을 5년 동안 연금으로 나눠서 수령
: 퇴직소득세 30% 감면하여 퇴직소득세 2490만 원 (일시금 대비 1067만 원 절세효과)
=> 퇴직금을 10년 동안 연금으로 나눠서 수령
: 퇴직소득세 40% 감면하여 퇴직소득세 2135만 원 (일시금 대비 1422만 원 절세효과)

결론

- IRP 만기도래자금에 대해 별도 운용지시를 하거나 사전에 꼭 디폴트옵션을 지정

- IRP는 세금공제 혜택이 매우 좋으나(13.2%~16.5% 수익률과 동일효과), 중도 해지를 하면 손해가 매우 크다.

그래서 감당 가능한 액수로 납입해야 한다.

- 만 55세 이상 & 가입기간 10년 이상이면 연금 수령 가능(+ 수령 당시 가입자 나이에 따라 연금소득세율이 달라짐)

한국 부동산 거품이다? 결국 일본 부동산을 따라 가는가? (ft. 가격지수, 주거형태)

씽킹한 — Tue, 3 Oct 2023 17:34:22 +0900

한국 부동산 거품이다?

뉴스를 보면 "결국 일본 부동산처럼 결국 폭락한다"라고 하던데?

일본 부동산은 과거 버블경제가 터진 이후 상당히 가격이 떨어진 것이 맞다.
인구 감소로 집값이 떨어지고 빈집이 늘어난 것도 맞다.

그러나 그 빈집은 사람이 찾지 않는 지방도시였다.
최근 일본 도쿄, 사이타마, 치바 등 대도시 중심으로 부동산 가격이 오르면서 결국 전 고점이었던 1990년대 가격을 넘어서기 시작했다.

지금부터 그 소문이 맞는지 데이터로 검증 해보자.

일본 주택가격지수

아래 차트는 일본의 주택가격지수로 흔히 사용하는 지수는 JREI Home Price Index이다.

한국의 서울과 같은 일본의 도쿄 주택가격지수는 1993년 가격을 회복하지 못하고 있다.

즉, 도쿄 주택가격지수는 전고점(1993년)에 51% 수준이다.

그럼 일본 부동산은 결국 고점을 벗어나지 못하고 하락이었다는 건가?

결론부터 말하면 아니다.

일본 맨션가격지수(ft. 토지, 주택)

일본 부동산 가격 30년간의 변화를 살펴보자. 여기서 토지가격, 단독주택 가격, 아파트(멘션) 가격을 확인해 보자.

토지가격과 주택가격은 고점(1993년) 대비 현재 약 55% 수준이지만, 아파트(맨션) 가격은 2013년부터 단독주택보다 강하게 상승하여 2020년에 일본 버블 수준까지 가격이 올랐다. 그 가격은 지속적으로 오르고 있고 2023년 현재 버블 최고가를 넘었다.

최근 23년 기사에 따르면, 도쿄중심부의 맨션의 가격은 1990년대 초 버블기 최고가를 넘었다.

그럼 왜 일본 부동산은 하락한다고 언론에서 이야기했을까?

이는 한국과 일본이 주거형태가 다르기 때문이다.

한국과 일본 주거형태

한국은 2019년 기준 아파트 거주 비율이 50.2%이다.

(전체 2089만 1000 가구, 공동주택 1274만 4000 가구(62.6%), 아파트 1040만 5000 가구(50.2%))
반면 일본은 2021년 기준 맨션화율은 12.82%이다. (리서치회사 도쿄칸테이)

일본 지역별 멘션화율(리서치 회사 도쿄칸세이)

한국은 50% 이상이 공동주택(아파트)에 살기 때문에 주택가격지수를 아파트로 보여주었고

(KB부동산기준 아파트 가격지수, 단독주택 가격지수, 주택종합 가격지수가 별도로 있다 )

일본은 80% 이상이 단독주택에 살기 때문에 주택가격지수를 단독주택으로 보여준 것으로 보인다.

그래서 JREI 주택가격지수 기준으로 도쿄(단독주택)은 전고점(1993년)에 51% 수준으로 알려진 것 같다.

요약

1991년 일본은 경제 호황과 동시에 집값에 110프로 이상 대출이 가능했기에 집값에 버블이 끼어있었다.

현재 우리나라의 대출규제는 어떠한가? LTV, DSR 규제로 대출받기가 쉬워보이지 않는다.

이러한점에서 일본과 같은 형태로 부동산이 폭락할까?

윗글은 보면 일본 대도시를 중심의 맨션가격은 2013년 기준으로 가파르게 상승하여 일본버블경제(1990년대) 때의 가격을 뛰어넘고 있다. 이 말은 부동산을 선택할 때 사람들이 모이는 대도시여야 하고 사람들이 좋아하는 주택의 형태(ex. 맨션)이어야 한다는 뜻이다. 일본은 수십년간 임금이 정체되어 있음에도 사람들이 원하는 대상(맨션)의 가격이 오를 수 있다는 반증이기도 하다.

예금보다 이자금이 많은 선납이연 적금방법 소개(ft. 2금융, 날짜계산기)

씽킹한 — Thu, 28 Sep 2023 22:52:59 +0900

투자 중에서 가장 Risk가 적은 분야가 예금과 적금이다.

당신에게 1200만 원이 있다.

(부동산, 주식 등의 투자를 하지 않는다면) 예금 4%, 적금 6% 중에 당신은 어떤 걸 선택할 것인가?

목돈이 있다면 예금이 적금보다 2% 이자율이 적어도 예금 이자금액이 높다.

왜 그럴까? 금액을 거치하는 기간이 길기 때문이다.

그럼 목돈이 있다면 무조건 예금으로 가야 할까?

=> 아니다.

항상 보면 적금이 예금보다는 이자율이 좋던데.. 예금을 적금화 할 수 없을까?

=> 있다. 선납이연을 활용하면 된다.

선납이연이란 무엇인가?

=> 납부 예정일보다 먼저 납부하면 "선납"

=> 납무예정일보다 늦게 납부하면 "이연"
=> "선납이연"을 통해 적금에 넣을 돈을 예금에 돈을 넣어 예금이자와 적금이자를 챙기는 방식을 말한다.
=> 적금이자와 예금이자를 모두 받아 이자를 두배로 받을 수 있는 것을 말한다..

선납이연으로 적금, 예금을 어떻게 하라는 건가?

=> 자주 사용하는 3가지 선납이연 방식 소개하고 예를들어 설명 하겠다.

=> 주로 선납이연은 (1)6-1-5 (2)1-11 (3)1-6-5 이렇게 3가지 방식을 사용한다.

=> 만약 목돈이 1200만 원이 있다고 가정하고, (1)6-1-5 적금 선납이연방식을 적용하면

1회차에 600만 원 납입하고, 7회차에 100만 원 납입하고, 12회차에 나머지 500만원을 이연입금하고 만기적금을 받는다.

(12개월 기준으로 6은 600만 원을 말하고, 1은 100만 원, 5는 500만 원을 말한다. 1-11, 1-6-5 방식 역시 동일하다)

이러한 적금선납이연방식을 활용하면 예금과 같이 활용할 수 있다.

목돈이 1200만 원이 있으니, 6-1-5방식에 1200만원 적금을 가입(12개월)하고 600만 원 예금(6개월)을 가입하면 된다.

아래 그림은 시뮬레이션이다.

=> 유형 1)[예금](1) 이자금= 406,080원

=> 유형 2)[예금+적금(선납이연)] (1)이자금 101,520원 + (2)이자금 329,940 = 431,460원

=> 유형 1보다 유형 2가 이자금이 25,380원 더 많다.

단순 예금보다 선납이연제도를 이용하면 25,380원 이자를 더 받을 수 있다.

너무 적은가?

그럼 선납이연제도를 응용하면 이자금을 더 받을 수 있다.

시뮬레이션을 돌려보면 1회차에 12개월 적금을 들때 600만원을 예치하고 동시에 6개월짜리 600만원 예금을 가입한다.

이후 7회차에 적금 100만원을 예치하고 동시에 5개월짜리 500만원 예금을 가입한다.

이후 12회차에 만기된 예금을 받아 12회차 적금 500만원을 예치하면 된다. 아래 그림에서 자세히 기입하였다.

=> 유형 1)[예금](1) 이자금= 406,080원

=> 유형 2)[예금+적금(선납이연)] (1)이자금 101,520원 + (2)이자금 84,600 + (3)이자금 329,940 = 516,060원

=> 유형 1보다 유형 2가 이자금이 109,980원 더 많다.

그럼 1개월, 7개월, 12개월은 날짜에 입금하라는데.. 날짜를 어떻게 계산하는가?

=> 엑셀을 활용해서 수식을 넣어 계산하거나, "스노맨 선납이연 날짜 계산기" 를 활용해도 좋다.

선납이연 날짜 계산기 (snowman-calc.netlify.app)

⛄스노맨 선납이연 날짜 계산기

3년짜리 적금도 무료로 날짜 계산 가능한 스노맨 선납이연 날짜 계산기

snowman-calc.netlify.app

=> 날짜계산기를 이용하면 편리하다

요약

목돈이 1200만원이 있다면 예금보다 "예금(6개월) + 예금(6개월) + 적금선납이연(12개월)"으로 하면 예금보다 약 11만 원 이자금을 더 받을 수 있다.

목돈이 1억2천만원이라면 예금보다 110만원 이상 이자금을 더 받을 수 있다.

시중은행보다는 이자율이 높은 2금융인 신협, 새마을금고, 저축은행에서 적금, 예금을 가입하는 것이 좋다.

5천만 원까지 예금보호가 되니 한 곳의 은행보다는 5천만원 이하로 여러 군데의 은행에서 가입하는 것이 안전하다.

투자는 주식, 부동산, 채권, 현금(예/적금) 등 다양한 형태로 자신에게 맞는 비율로 설정하여 관리하는 것이 좋다.

투자 성향이 안전 자산을 위주로 현금 비중을 높게 설정하는 성향이라면 이번 기회에 선납이연을 활용해 보는 것도 좋겠다.

부자가 되는 습관, 이성을 활용하여 느리게 생각하라 (ft. 부자 MBTI)

씽킹한 — Thu, 14 Sep 2023 19:12:40 +0900

부자들의 mbti는 뭘까?

하나금융경영연구소에서 재미있는 조사를 했다.

대부분의 부자들은 ESTJ, ISTJ로 두 MBTI가 50%를 넘는다.

이들의 공통점은 T(이성적), J(계획적)이다.

이성적이고 계획적인 사람은 어떤 사람을 말하는 걸까?

직관이 아닌 냉정하게 판단하는 사람을 말한다.

노벨 경제학상 수상자인 대니얼 카너먼은 인간의 생각은 2가지 방식으로 나눌 수 있다고 했다.

"빠른 생각"과 "느린 생각"이다.

대부분의 사람은 빠른 생각 방식으로 생각하고 투자하기 때문에 실패한다고 했다.

그럼 빠른 생각은 무엇인가?

얼굴사진을 보고 어떤 표정인지 즉시 아는 것, 즉 반사적이고 직관적이 것을 말한다. (ex. 운전, 운동)

느린 생각은 무엇인가?

34 X 35와 같은 곱셈을 하는 경우의 생각 방식, 저절로 떠오르지 않고 정신을 집중해야 할 수 있어 집중력과 에너지가 많이 소비되는 생각을 말한다. 느린 생각은 이성을 이용한 합리적인 생각방식으로, 난관에 부딪혔을 때 사용하는 생각 방식이다.

빠른 생각은 원시시대에 생존에 유리했다.

맹수를 만난 원시인이 느린 생각을 하다가 잡아 먹히고 말았을 것이다.

그래서 인간은 본능적으로 빠른 생각을 하는 삶을 살아왔다. 그래서 우리 생각의 주도권은 빠른 생각이다.

카너먼은 빠른 생각이 어떻게 틀리는지 몇 가지 예시로 설명했다.

착각1. 다음의 삼단 논법이 논리적으로 타당한가?
1. 모든 장미는 꽃이다.
2. 어떤 꽃은 빨리 시든다.
3. 따라서 어떤 장미는 빨리 시든다.

이 삼단논법이 맞나? 언뜻보기에 맞아보인다. 근대 틀렸다. 왜 틀렸나?
=> 빨리 시드는 꽃중에 장미가 없을 수 도 있기 때문이다

착각2. 산부인과에서 태어나는 아기의 성별을 순서대로 표시했다.
1. 남-남-남-여-여-여
2. 여-여-여-여-여-여
3. 남-여-남-남-여-남

3가지 중에서 어떤게 발생할 확률이 가장 낮을까?
=> 언뜻 2번으로 착각하기 쉽다.
남아와 여아가 태어나는 사건은 독립적이며 확률적으로 같기에 1번, 2번, 3번의 확률은 같다.
그럼에도 불구하고 우리는 직관적으로 2번의 경우가 1번과 3번보다 발생 가능성이 더 낮다고 생각하기 쉽다. 이처럼 빠른 생각은 확률에도 서툴다.

위 사례들을 보면 우리가 믿는 만큼 우리는 그렇게 정확하고 올바르게 판단하지 못한다는 것을 알 수 있다.

빠른 생각으로 생각하기 때문이다. 그래서 직관적으로 머릿속에 그럴듯한 정답이 떠오를 때는 의심해야 한다.

카너먼의 제자로 노벨 경제학상을 받은 리처드 세일러 교수는 이렇게 말한다.

"투자자들의 최대 실수는 과도한 자신감이다"

미국 대기업의 CFO를 대상으로 다음 해 S&P500 지수를 전망하라고 했다.

전망 결과는 형편없었다. 실제 주가가 CFO가 전망한 주가 범위를 벗어날 가능성은 CFO의 예상보다 3배나 더 높았다.

또 CFO자신이 다니는 회사에 대한 주가 전망조차도 형편없었다. 오를 것이라고 생각하면 내렸고 내릴 것이라고 전망하면 올랐다. 결론적으로 CFO의 전망은 형편없고 쓸모없었다. 더 놀라운 사실은 CFO는 자신의 전망 능력이 쓸모없다는 것을 절대로 믿지 않았다는 사실이다. 이처럼 전문가를 포함한 투자자들은 과도한 자신감을 갖는다. 빠른 생각은 미래를 알 수 있다는 자신감을 갖는다. 빠른 생각은 그럴듯한 이야기를 만들어서 믿으려 하는 편향이 있기에 정확한 미래 예측이 어렵다는 것을 인정하기 싫어한다. 나중에 보면 다 이해되는 것 같다. 투자자들이 지난 주식시장을 여러 사건을 예로 들어 확신을 갖고 잘 설명할 수 있는 이유도 마찬가지다. 오늘 생각했을 때 이해되는 일 때문에 어제가 예측 가능했다는 강력한 직관을 거부하기 힘들다. 낙관적인 편향은 우울증에 걸리지 않게 하고, 면역 기능을 더 강하게 하며, 건강하게 장수할 확률을 높여주고, 인생을 즐겁고 행복하게 살기 쉽게 만든다. 낙관론 편향은 삶에 대체로 유익하지만 투자자를 실패로 유도하기도 한다.

이성을 활용하여 느리게 생각하라

감정과 편향에 따르지 않고 이성을 활용하여 합리적이고 논리적으로 투자해야 한다.

향후 발생할 손실과 이익을 확률과 기댓값으로 주의 깊게 계산한 다음에 투자해야 한다.

한편 대다수가 빠른 생각으로 투자하는 세상에서 그들의 실수와 편향을 이용하는 것도 좋은 투자 방법이다.

투자자가 성공하려면 빠른 생각 대신 느린 생각으로 투자해야 한다.

서울 청년 월세 지원 총 240만원(대상자, 신청자격, 신청방법)

씽킹한 — Tue, 5 Sep 2023 09:36:33 +0900

월세비가 너무 비싸죠?

서울시에서는 청년 주거비 부담을 줄이기 위해 월세비를 지원해 준다고 합니다.

총 240만원 월세를 지원한다고 하니 신청해서 받아가시기 바랍니다.

신청방법

서울주거포털에서 주황색 지원 사업 신청하기를 눌러서 진행하시기 바랍니다.

버튼은 바로 하단에 있으니 클릭하셔서 신청하세요.

신청자격

- 신청일 기준 주민등록본상 서울시에 거주

- 주민등록본상 서울시에 거주하고 신청연도 기준 만 19세~만 39세 청년

- 임차보증금 5천만원 이하 및 월세 60만 원 이하 건물에 월세로 거주하는 무주택자

- 기준중위소득 150%이하 청년 1인 가구

신청기간

- 2023.09.05(화) 10:00 ~ 09.18(월) 18:00 마감 (선착순 신청아님)

지원내용

- 총 240만원 임차료 지원(월 20만 원, 최대 12개월, 생애 1회)

선정기준

- 임차보증금, 월세 및 소득 기준 4개 구간으로 나누고 선정인원 초과 시 전산 무작위 추첨, 총 3500명 선정

대전청년 월세지원 총 240만원(대상자, 신청자격, 신청방법)

씽킹한 — Tue, 5 Sep 2023 09:13:34 +0900

월세금액이 너무 높아졌죠?

아파트 매매가 1억이면, 월세는 40만 원 수준입니다.

대전시에는 대전청년월세 지원을 해준다고 합니다.

총 240만원 월세를 지원한다고 하니 신청해서 받아가시기 바랍니다.

신청방법

대전 청년포털에서 주황색 지원 사업 신청하기를 눌러서 진행하시기 바랍니다.(신청인원 1500명 선착순)

버튼은 바로 하단에 있으니 클릭하셔서 신청하세요.

신청자격

- 신청일 기준 대전시 거주, 19세~39세 이하 무주택 청년 1인가구 및 청년부부

생년월일 1983.1.1 ~ 2004.12.31까지 신청가능
주민등록상 '19세~39세 이하 청년인 형제자매 및 동거인 신청대상에서 제외
주민등록본상 청년이 아닌 세대원이 있는 사업 신청대상에서 제외

지원내역

- 최대 240만원 (월 20만 원, 최대 12개월 지원 * 생애 1회 지원)

소득기준

- 기준 중위소득 150% 이하(건강보험료 납부 기준)

선정방법

- 지원 대상자별 소득(60%)과 임대료(40%) 반영비율을 적용하여, 총점이 높은 자를 우선선발, 동점일 경우 소득이 낮은 순, 연장자 순으로 선정

소득 산정기준 : 2023.5월 건강보험료 납부금액
임대료 산정기준 : 보증금 월세 환산액(보증금 * 3.25% / 12개월) + 월세

전세 계약시 유의사항 (ft. 특약, 전세보증보험)

씽킹한 — Fri, 25 Aug 2023 15:42:14 +0900

23년 1월 서울 전세 거래량은 25,714건으로 정점을 기록하고 있습니다. (10년 동안 평균 전세 월평균 14,086건)

전세제도 논란과 달리 시장에서는 지속적으로 전세를 찾는 사람들이 많다는 의미입니다.

빌라가 아닌 아파트에서도 전세사기가 일어나는 만큼 전세계약을 할 때 크게 3가지를 유의해야 합니다.

1. (기본)전세계약시 유의사항

2. 전세계약시 특약설정

3. 전세보증보험 유의사항

전세계약 시 유의사항

1. 계약하는 소유자 확인

- 신분증과 소유자가 동일한지 확인

- 위임으로 인한 대리인 경우 위임장, 인감도장, 인감증명서 확인

- 계약금, 잔금시 소유자 계좌인지 확인

2. 소유주가 신탁회사

- 주택 소유권이 신탁회사로 되어 있는 매물이 있다. (시세보다 저렴할 수 있음)
- 신탁원부를 보면 건물 소유자가 신탁사에 건물을 담보로 신탁한 후 거액의 대출을 받으면 대부분 대출로 해준 금융기관이 "신탁수익권"에 대해 우선수익자로 지정 된다. 이렇게 되면 소유권을 신탁회사로 넘기게 되는 것이다.

- 만약 신탁원부를 떼어본 결과 위탁자(주택소유자)에게 이 권한이 없다고 나오면, 신탁회사와 임대차계약해야 한다.

이렇게 되면 보증금은 주택 소유자가 아닌 신탁회사의 계좌로 입금해야 한다.
- 소유권이 신탁회사로 신탁등기된 주택이 경매에 들어가면 세입자는 전세보증금을 돌려받기 어려워 피하는 것이 좋다.

3. 인근 시세 확인

- 깡통전세 예방을 위하여 전세가율 약 80%이상으로 높은 집은 하지 않기 (인근 매물과 비교필수)

4. 등기부등본 근저당권 확인

- 만약 집주인에게 문제가 생겨 경매로 넘 거 가게 되면 경매비용과 세금을 빼고 근저당권자인 은행이 자기 돈을 먼저 찾아간다. 그 이후 남은 돈이 세입자가 돌려받을 수 있는 돈이다.

- 그래서 가급적 근저당권이 있다면 전세계약을 하지 않는 것이 좋다.

5. 전입신고, 확정일자

- 전세 계약 후 이사 완료 즉시

- 임대차 계약서 원본과 신분증, 도장을 준비해서

- 관할 주민센터 방문 또는 정보24 온라인 신청한다.

- 보증금에 대한 법적보호를 위한 최소조건으로 임차권에 대한 대항력(전입신고), 우선변제권(확정일자) 확보를 위함이다.

* 대항력? 임차인이 다른사람에게 임대차와 관련된 권리를 주장할 수 있는 법적근거

* 우선변제권? 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우 다른 채권자보다 우선으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리

- 이를 위해서는 전입신과와 확정일자 동시에 되어 있어야 한다.

6. 전세보증보험 가입

- 전세계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 보증기관에서 보증금을 받고

보험기관은 집주인에게 구성권을 청구하는 제도이다.

- 전세보증보험은 비용이 발생한다. (ex. 3억 보증금이라면 HUG는 연 기준 약 80만 원, SGI는 연기준 약 120만 원)

전세계약 특약을 적극 활용

1. (전세자금 대출시) 본계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한

전세자금대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

=> 세입자는 전세자금 대출 시 문제가 없는데 임대인이나 임차물에 문제가 있는 경우 전세대출이 안 되는 경우가 있음

2. (전세보증보험 가입시) 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차를 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다.

=> 전세보증보험의 경우 신청 후 임대인에게 "전세보증보험채권양도"가 등기로 통지됩니다. 임대인이 갑자기 받게 되는 경우 분쟁 일어날 수 있음. 또한 임대인이 등기를 거부하는 경우 보증보험가입이 되지 않음.

3. (등기부상 권리 변경) 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

=> 대항력은 전입신고 후 다음날 발생함. 만약 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면

순위가 밀리면서 경매시 피해를 볼 수가 있다

4. (소유권 이전 등기) 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

=> 전세보증보험 심사과정에서 갑자기 소유자가 변경되면 계획이 변경될 수 있음. 가입절차에 애로사항이 있으니 해당 특약을 넣는 것이 좋다.

5. (체납 세금) 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인 되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

=> 경매시 손해를 입을 수 있어 임대인에게 체납된 세금이 없어야 한다.

6. (임차기간중 매매) 계약기간 중 매매계약 체결 시 임차인에게 고지한다.

=> 계약기간에 매매계약 체결에 대해 임차인 고지는 의무가 아니다. 문제는 임차인으로서 돈이 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 보증금 반환에 극명한 차이가 발생하므로 특약에 기재한다.

전세보증보험 유의사항

전세보증보험은 전세사기를 예방할 수 있는 가장 강력한 제도이자 수단입니다.

이러한 수단도 세입자 귀책사유로 거절되는 사례가 있습니다. 이를 유의 해야합니다.

1. 재계약 과정에서 전세보증금액 변경 or 임대인 변경이 되는 경우 그리고 묵시적 계약이어도 보증기관에게 알려야 함

=> 이를 무시한 경우 향후 집이 압류되었을 때 보험지급 거절당할 수 있음

2. 자의든 타의든 전입을 잠시라도 빼면 안 됨

=> 집주인이 은행 대출을 받기 위해 다른 곳으로 잠시 전입신고로 해달라고 요청하는 경우라도 전입신고를 잠깐이라도 빼는 순간 대항력이 상실됨, 집주인이 문제가 생겨 집이 압류되었을 때 보험지급 거절될 수 있음

집주인(임대인) 전세보증보험 거부하는 이유?

씽킹한 — Fri, 25 Aug 2023 13:44:45 +0900

전세를 계약하려고 하는데 집주인이 전세보증보험을 거부한다?

이유는 무엇일까?

결론부터 이야기하면 "집에 문제가 있어서다."

전세보증보험은 무엇인지. 집주인이 전세보증보험을 기피하는 이유는 무엇인지 알아보자.

전세보증보험은 무엇인가?

- 임차인이 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못한 경우를 대비해 보증기관이 대신 보증금 지불해주는 제도이다.

- 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있다. (전세계약 2년기준 1년안에 가입하면 된다)

- 가입대상은 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔이 해당된다.

- 문제가 생기면 전세계약기간 만료일 후 1개월까지 HUG 혹은 SGI가 임차인 전세보증금 반환을 책임진다.

- 3억 보증금이라면 HUG는 연기준 약 80만원, SGI는 연기준 약 120만원 정도이다.

집주인(임대인) 전세보증보험을 기피(거절)하는 이유?

- 집주인이 채무가 많아 등기부등본상 압류, 가압류, 가처분 등이 있는 경우 가입 불가하다.

- 집주인이 신용관리 대상자인 경우도 가입 불가하다.

- 집이 주거용이 아닌 상업용 건물일 경우 "전입신고"와 "확정일자"가 불가하여 가입이 불가하다.

(상업용 건물이라는 사실을 숨기려는 목적으로 전세보증보험 가입을 피함)

- 집주인이 전세보증보험 관련 지식이 없어 추가적인 세금이 부과되는 것으로 오해하여 거절하는 경우가 있다.

- (전세보증보험이 없는 경우) 보증금 반환을 위해 신규 세입자를 구하고 기존 세입자 보증금을 돌려주는 방식인데

평소에는 문제가 없지만 역전세 환경이라면 신규 세입자를 구할때 기존과 동일한 보증금을 요구하여

신규 세입자를 구하기가 어려워 기존 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많다.

기존 세입자는 보증금을 돌려 받기 위해서는 사실상 "전세반환금소송"과 "경매" 밖에 없다.

금전적, 시간적 여유가 되지 않는 세입자라면 굉장히 번거롭고 어렵기 때문에 신규 세입자가 구해질때까지

기다리는 경우가 많다. 이렇게 되면 세입자가 피해를 보는 구조이다.

- (전세보증보험 가입한 경우) 전세계약기간 만료일 후 1개월까지 보증기관이 보증금을 반환해준다.

이후 보증기관은 임차인에게 대신 돌려준 전세보증금을 받기 위해서 해당 물건을 경매에 부친다.

이렇게 되면 일반적으로 헐값에 매각되어 임대인은 금액적인 피해를 보게 된다.

전세 계약시 유의사항 (ft. 특약, 전세보증보험) (tistory.com)

전세 계약시 유의사항 (ft. 특약, 전세보증보험)

23년 1월 서울 전세 거래량은 25,714건으로 정점을 기록하고 있습니다. (10년 동안 평균 전세 월평균 14,086건) 전세제도 논란과 달리 시장에서는 지속적으로 전세를 찾는 사람들이 많다는 의미입니

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'23년 하반기 부동산 전문가들 주택시장 전망(ft. 예측가능한가?)

씽킹한 — Fri, 25 Aug 2023 10:05:40 +0900

23년 하반기 부동산 주택시장 전망은요?

전문가 8명 중 7명 “서울·수도권 집값 회복 가속화할 것” | 중앙일보 (joongang.co.kr)

전문가 8명 중 7명 "서울·수도권 집값 회복 가속화할 것" | 중앙일보

'집값 상승론'이 '하락론'을 앞지르고 있다.

www.joongang.co.kr

전문가 8명 중 7명, "서울, 수도권 집값 회복 가속화"라고 한다.

'23년 하반기 부동산 전문가들 주택시장 전망

관심있게 본 전문가는 2명이었다.

김기원(리치고 대표)

- 상승기에 매번 하락을 전망하던 분이다. 23년 하반기 단기적 반등을 예상한 점이 인상적이었다.

이광수(광세네 복덕방 대표)

- 전 미래에셋 애널리스트로 22년 상반기까지는 부동산 전문가 사이에 없던 인물이다.

전문가 8인 중 유일하게 서울 집값 하락을 전망한 분으로 하락 근거는 다양하나 골자는 다음과 같다.

- 최근 1월부터 급매를 중심으로 거래 증가하였고 점차적으로 실거래가 상승한 것은 맞다

다만 현재(8월) 급매가 사라지면서 상승 호가로 거래가 되지 않고 매물 증가중으로 하락을 전망한다

문득 질문이 생긴다.

1. 전문가들은 부동산 상승,하락을 예측할 수 있는가?

2021년에도 2022년에도 어김없이 부동산 전문가들은 시장을 전망했다.

2021년은 전문가 9명 중 6명 상승, 2명 보합, 1명 하락을 전망했고 // 전문가 11% 하락 전망

2022년은 전문가 21명 중 16명 상승, 2명 보합, 3명 하락을 전망했다. // 전문가 14% 하락전망

심지어 한국건설연구원에서도 2021년, 2022년 부동산 상승을 구체적인 숫자로 상승을 전망하였다.

실제 시장은 어떻게 되었나? 21년 하반기(09월)부터 22년까지 약 1년 4개월동안 부동산 가격은 하락하였다.

부동산 전문가들과 한국건설연구원이 21년, 22년 부동산 대부분 상승을 전망하였으나, 실제로는 하락하였다.

부동산 시장 예측 가능한 영역인가?

그럼에도 불구하고...

2. 우리는 왜 부동산 가격을 예측하려고 하는가?

시장을 예측하여 좋은 결정을 하기 위해서다.

경영자들은 사전에 미래를 예측하고 철저히 준비해 기회를 선점하려고 한다.

3. 부동산 가격을 예측할 수 없다면 우리는 어떻게 해야 하는가?

부동산 시장은 예측이 아닌 대응의 영역이다.

매매/전세 거래량 통한 공급과 수요, 분양시장, 금리, 정부정책 등을 중점적으로 관심을 갖고 공부해야한다.

가급적 서울을 목표로 시드머니를 모아 영끌하지 않는 범위에서 투자해야 한다.

왜? 부동산 가격은 그동안 상승과 하락을 동반하여 장기적으로 우상향해왔기 때문이다.

어떤 아파트를 사야할까요? (tistory.com)

어떤 아파트를 사야할까요?

매우 고민이 될겁니다. 인생에 있어 가장 큰 쇼핑이기 때문입니다. 결론부터 말씀드리면 "본인이 원하는 곳"을 살면 됩니다. 원하는 곳은 사람의 가치관에 따라 다릅니다. "나는 여기서 자라왔고

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부자가 되고 싶은 이유, 얼마를 벌어야 부자?

씽킹한 — Tue, 22 Aug 2023 16:07:31 +0900

부자란 무엇인가요?

'돈이 있다'라는 것의 의미는 매일 아침 일어나 "나는 오늘 내가 원하는 건 뭐든 할 수 있어"라고 말할 수 있는 사람이다.

"원하는 것을", "원할 때", "원하는 사람과", "원하는 만큼 오랫동안" 할 수 있는 능력이다.

- 돈의 심리학 (모건 하우절)

책을 덮고 잠시.. 아니 깊게 생각해본다.

그리고 몇 가지 질문을 던져본다.

Q1. 왜 부자가 되려고 하는 걸까?

- 타인의 결정이 아닌 Only 내 결정으로 삶을 살기 위해서다.

- 쳇바퀴에서 나와 내 활동을 마음의 평화에 맞추기 위함이다.

Q2. 돈은 얼마가 있어야 부자인가?

- 대출 없는 자가와 현금 15억이다. (23년 기준, 현금 15억은 월세 420~500만 원 수준이다)

얼마가 있어야 파이어족 가능할까? (tistory.com)

얼마가 있어야 파이어족 가능할까?

우선 파이어족에 대해 알아보자. 경제적 독립(Financial Independence)과 조기은퇴(Retire Early)를 합친 개념으로 앞글자를 따서 'FIRE'라고 부른다. 즉, 사회적 통념보다 이른 시기에 은퇴하기 위해 소비를

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- 부자가 15억. 생각보다 적은가?

괜찮다. "돈으로 시간을 사서 자유를 얻었다." "나는 그 시간으로 행복을 사려고 한다."

Q3. 시간의 자유를 얻으면 무엇을 하고 싶은가?

- 부동산, 주식 등 투자 관련 책을 쓰고 출판까지 해보고 싶다. (컨설팅도 흥미로울 것 같다)

- 블로그, 스마트스토어 등 여러 가지 해보는 중인데, 구체화시키고 성장시키면 꾀나 흥미로울 것 같다.

- 비록 돈이 되지 않더라도 현금 흐름이 있어 안정적이고, 무엇보다 스스로 결정한 일이니 행복한 삶이다.

수도권 2억이하 아파트 갭투자 물건 찾는 방법

씽킹한 — Sat, 19 Aug 2023 13:01:20 +0900

1 주택자이신 분들은 상급지로 갈아탈까? 아니면 2 주택자로 가볼까?

고민이 되실껍니다.

1주택자 더 좋은 입지로 갈아타기? 한 채 더 매수해서 2주택자로? (tistory.com)

1주택자 더 좋은 입지로 갈아타기? 한 채 더 매수해서 2주택자로?

고민이시죠? 저는 현재 1주택이신분들은 갈아타기 보다는 2주택자가 되는 것이 좋다고 봅니다. 왜그럴까요? 크게 2가지 이유가 있습니다. 1. '23년기준, 일시적 2주택 혜택이 좋습니다. - 양도세 :

stractegicthinking-1.tistory.com

2 주택자가 되기로 결정을 했다면 갭투자로 어떤 아파트가 좋을까?

갭투자 물건 선정기준과 물건 찾는 방법을 알아보자

갭투자 물건 선정기준

- 서울 1시간 내외로 출퇴근이 가능한 수도권 지역

- 아파트 500세대 이상

- 갭투자 2억 이하

- 신고가 기준 현재 2억 이상 빠진 곳

갭투자 물건 찾는 방법

1차) 실거래가 기준, 물건선별

. 호갱노노 어플 혹은 사이트 접속 (호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱 (hogangnono.com)

. 매매, 500세대 이상, 갭 2억 이하 필터적용

. 서울 전체, 서울 1시간 내외 출퇴근 가능지역(광명, 과천, 하남미사, 평촌, 산본, 성남)

. 신고가 기준 현재 1.5억~2억 이상 빠진 곳, 그 옆단지(비슷한 형태이나 아쉽게 실거래되지 않은 곳) 포함하여

물건 50개 내외로 선별(호갱노노 말고 다른 어플을 써도 된다. 아실 or 리치고 or 부동산지인)하여 엑셀로 보기 쉽게 정리

2차) 현재 매매가격(호가)과 전세가격 확인

. 선별된 50개 물건 대상으로 네이버 부동산에서 현재가격(호가) 확인

. 평수선택, 낮은 가격순, 동일매물 묶기 필터 걸어서 확인

. 저층제외, 중층이상 선호

매매 현재가(호가)

전세 현재가(호가)

3차) 적정매물 선별

- 선별된 50개 물건을 갭투자 금액과 신고가대비하락금액(상승장에서 신고가만큼 올라갈 확률이 높음)을 정리하고

추가로 그 옆단지(비슷한 형태이나 아쉽게 실거래되지 않은 곳)도 같이 정리한다.

- 취득세, 중개보수료, 필요에 따라 리모델링 비용도 발생된다.

(취득세는 5억인 경우 1%로 550만 원, 중개수수료 200만 원, 리모델링은 20평 기준 전세용 1천~1.5천만 원 발생)

- 현재 전세 낀 매물을 매수(일반매물보다 저렴함. 투자자 대상한정)하거나 일반매물을 매수하여 전세입자를

맞출 곳을 찾는다.

- 전세낀 매물에 현재 보증금이 크게 잡혀 있으면 갭투자 비용이 줄어 당장 좋아 보일 수 있으나, 전세가격이 하락 시 역전세가 발생할 수 있으니 전세 최하가격까지도 고려해야 한다.

- 신고가 1건은 위험. 신고가 만큼 3건 이상은 거래되야 적정가격으로 판단 (주변단지 신고가도 확인)

- 이러한 점을 고려하여 50개 물건을 10개 내외로 적정 매물을 선별한다. (이후 시세 모니터링 지속)

4차) 임장(현장방문)

- 선별된 10개 내외 물건을 임장(현장방문)을 위해 부동산에 전화하여 방문예약 한다.

- 마음에 드는 물건이 나타났다고 해서 당일 계약은 피한다.(우선 그 장소에서 벗어나 조용한 카페에 가서 고민 후 결정)

요약

- 2 주택자가 되기로 결정했으면 위와 같이 적정매물을 선별하여 지속적으로 매물시세를 모니터링해야 한다.

참고로 광명 현진에버빌은 23평은 5.2억(23.07) 전세 낀 물건으로 거래되었고 현재 호가는 6.3억(23.08)이다.

- 평소에 적정매물 지역을 임장 하는 것도 좋다. (로드뷰와 느낌이 다름)

지하철까지 도보로 얼마나 걸리는지, 버스로 지하철까지 간다면 배차간격 얼마인지, 버스가 몇 대나 오는지

자주 가는 동선에 위험시설은 없는지, 인프라(공원, 병원, 식당)는 잘되어있는지 학군(학교, 학원가)은 잘되어 있는지

임장을 해야 그 동네의 분위기를 알 수 있다. (경험상으로 괜찮은 물건들 중에 임장을 다녀와서 제외한 곳도 꽤 있었다)

- "서울 1시간 내외로 출퇴근이 가능한 수도권 지역", "아파트 500세대 이상", "갭투자 2억 이하", "신고가 기준

현재 2억 이상 빠진 곳" 기준으로 갭투자를 진행하자.

- 보증금이 높은 전세가는 향후 전세가 하락하는 경우에 역전세(기존전세 > 신규전세)가 발생할 수 있어 그 차액분을

마련할 수 있는지 검토 후에 투자해야 한다.

- 부동산 가격은 상승과 하락을 동반하면서 장기적으로 우상향 하였다.

아파트 투자 언제 해야 할까? (ft. 수도권 아파트 매매가격지수) (tistory.com)

아파트 투자 언제 해야 할까? (ft. 수도권 아파트 매매가격지수)

아파트 투자 언제 해야 할까? 서울, 경기, 인천 수도권 아파트 매매가격 지수를 통해 언제 투자하면 좋을지 알아보자. 위 그래프를 해석해 보자 00년~22년 사이에 주요 이슈는 무엇이 있었나? => 200

stractegicthinking-1.tistory.com

단기적으로 하락하지. 상승할지 예측할 수 없다.
- 자본주의는 끊임없이 돈을 찍어내고 있고 그러니 돈의 가치는 떨어지고 물가는 상승한다.
물가의 상승률은 은행 이자율보다 높다. 그래서 현금보다는 자산이 있어야 한다.
그래서 영끌하지 않는 범위에서 투자를 해야 한다.

[이문뉴타운] 3구역 청약, 입지분석을 통한 적정가격, 사업현황

씽킹한 — Thu, 17 Aug 2023 16:26:57 +0900

이문뉴타운, 휘경뉴타운 일반청약에 도전하고자 한다.

동대구에 위치한 이문, 휘경 뉴타운 입지는 어떤가?

이문, 휘경 뉴타운 진행 상황은 어떻게 되고 있나?

청약 적정가격은 어떻게 되나?

이문 뉴타운 사업현황

1. 입주세대

이문, 휘경 뉴타운은 1만 세대가 입주하게 된다.

옆에 청량리와 시너지를 합치면 3만 세대 신도시로 거듭나는 수준이다.

2. 일반분양현황

- 휘경1구역(20.02), 휘경 2 구역(19.06), 휘경 3 구역(24.04), 이문 1 구역(24.08) 일반분양 완료 되었다.

=> 이문 1구역 84 타입이 10.99억임에도 110:1(해당지역) 높은 경쟁률로 뜨겁게 완판 되었다

래미안그란데 일반청약 경쟁률

- 이제 마지막 한 곳인 이문 3 구역(23.09) 일반분양 예정이다.

입지분석을 통한 적정가격

3. 입지분석

이문, 휘경보다는 청량리가 가격이 높다 (20평대 1.5~2억, 30평대 2.5~3억)

임장을 해본 사람들은 알겠지만 이문, 휘경, 청량리 지역은 구 도심으로 도로가 좁고 다세대 주택이 많아 둘 다 쾌적한 느낌은 없고 지상철로 인한 소음이 있다. 그럼에도 청량리는 교통이 매우 좋다. 이미 1호선, 수인분당선, 경의중앙선으로 트리플 역세권이다. 향후 청량리역에 GTX B와 C 노선이 신설됨에 따라 교통은 더욱 좋아질 전망이다.

부동산 입지는 크게 3가지로 보는데 "교통(직주근접)", "커뮤니티(학군)", "자연(숲세권)"인데 교통이 가장 우선순위가 높다.

그러므로 이문, 휘경보다는 청량리 가격이 높을 수밖에 없다.

청량리는 앞으로 더 좋아질 지역으로 그 옆에 있는 이문, 휘경 역시 뒤따라 좋아질 가능성이 높다.

4. 적정가격

- 청약일이 임박하는 이문3 구역 이문아이파크자이는 이문1구역 래미안라그란데 보다 외대역이 가깝다.

- 소문에 의하면 이문 3구역 이문아이파크자이 3100~3200만 원 수준이라고 한다.

그렇게 되면 59는 8~9억, 84는 10~11억 수준으로 보인다.

- 이문 1 구역 래미안그란데는 59가 8.8억, 84가 10.9억 일반분양 완판되었고,

- 외대역 신축인 휘경SK뷰 최근 거래가격은 59가 9억(23.07), 84가 10.7억(23.05)이다.

- 종합적으로 볼 때 이문 3 구역 이문아이파크자이는 59가 8.9~9.3억, 84가 11~11.5억 적정가로 보인다.

- 현재 부동산 시장(하락장 아님, 급등장 아님)으로 볼 때 59는 1억 이상, 84는 1.5억 이상으로 프리미엄이 예상된다.

요약

- 이문 3 구역 이문아이파크자이는 59가 8.9~9.3억, 84가 11~11.5억 가격이고

- 현재 서울에 거주하고 있다면 청약해 보시는 것을 추천한다.

※ 이문 3 구역은 비규제지역으로 84 이하는 가점 40%, 추첨 60%이고 84 초과는 100% 추첨이고

1 주택자는 청약가능, 실거주의무 없고, 전매제한 1년이다.

- 매번 말씀드리지만 투자에서 가장 중요한 것은 하락장에서도 버틸 수 있는 적정 수준의 시드머니이다.

무리하지 않은 선에서 투자해야 한다.

- 현재 수준에서 비싸다고 느껴진다면 포기하지 말고 다른 투자처가 없는지 고민해 보자.

3주택으로 갈까? (현재 2주택자)

씽킹한 — Tue, 15 Aug 2023 17:27:08 +0900

현재 2 주택자인 분들은 투자 목적으로 3 주택을 고민할 겁니다.

3 주택 정말 괜찮을 걸까요? 수익률? 리스크? 분석이 필요해 보입니다.

3 주택 포지션 분석

(1) 양도세

- 일시적 2 주택을 통한 양도비과세를 적용받을 수 없음

예시) 1호 매수(22.01) > 2호 매수(23.02) > 1호 매도(24.02) *비과세 차익*

> 3호 매수(24.03) > 2호 매도(25.03) *비과세 차익*

> 4호 매수(25.04) > 3호 매도(26.03) *비과세 차익*

- 21년도 기준으로 3 주택자가 10억 시세차익을 얻었을 경우 양도세는 8.5억이다.

부동산 시황에 따라 세재개편으로 세금 때문에 차익형 보다는 월세를 통해 수익형으로 전환도 고려해야 한다.

(2) 취득세

- '23년도 기준으로 2 주택자 취득세 1~3% => 3 주택자 8% (3 주택자 비조정지역 8%이나, 현재 개정안 4%로 추진 중)

=> 5억 아파트를 매수하는 경우 8% 취득세가 부과되기 때문에 4000만 원이 처음부터 손해봄 (1~2 주택자는 500만 원)

23년 지방세법 취득세율

(3) 종합부동산세

- 공시가격 합산하여 단독명의 12억까지 공제, 공동명의 18억까지 공제

=> 공동명의라면, 공시가격 1호기(8억) + 2호기(5억) + 3호기(5억) = 18억까지는 종부세 공제됨

=> 여기서 집값이 올라 공시가격이 오르는 경우 종부세 대상이 되기 쉬움

요약

- 양도세 측면에서 일시적 1 가구 2 주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

- 취득세 3 주택부터 8%가 발생함에(5억 아파트 1% 500만 원, 8% 4000만 원) 따라 처음부터 손해가 발생한다.

- 종부세 경우 부동산 시장이 좋아서 공시가격이 올라가서 합산금액이 단독명의 9억 초과, 공동명의 18억 초과하면 종부세가 발생된다.

- 종합적으로 볼 때 장기보유가 아니라면 2 주택이 수익률이 더 좋을 것으로 보인다.

(만약 갭투자 혹은 전매 등 차익으로 현금확보가 된 상태라면, 수익형 부동산 관점으로 3 주택 이상도 고려해 볼 만하다)

아파트 부부 공동명의? 단독명의? 뭐가 유리할까

씽킹한 — Thu, 10 Aug 2023 17:38:03 +0900

부부 공동명의? 단독명의? 어떤 게 유리할까

일반적으로 "부부 공동명의가 유리"합니다.

이유를 알아볼까요?

부동산은 "취득 > 보유 > 양도" 순으로 진행됩니다.

1. 취득세

취득세는 공동명의든 단독명의든 명의분산에 의한 절세가 되지 않습니다. 동일합니다.

2. 보유세

보유세는 "재산세"와 임대소득에 의한 "종합소득세", "종합부동산세" 이렇게 3가지입니다.

재산세는 부동산 물건에 대한 세금부과입니다. 단독명의일 때 100만 원을 냈다면 공동명의는 각자 50만 원씩 냅니다.

결국 공동명의든 단독명의든 동일합니다.

종합소득세는 사람에 대한 세금으로 인별과세라고도 합니다. 임대소득이 100만 원이라면 단독명의일때 100만원 수익,

공동명의라면 각자 50만 원씩 수익입니다. 종합소득세는 누진세율체계를 가지고 있어 소득이 많을수록 세금이 많아

집니다. 따라서 공동명의로 했다면 절세효과가 있습니다.

하지만 상황에 따라 조금 다른 경우도 있습니다.

부부 중에 무소득자가 있는 경우 무소득자인 배우자에게 명의를 몰아주는 것이 절세 효과가 더 클 수도 있습니다.

(또한 무소득자 배우자가 일정 수준 이상 소득이 발생하는 경우 피부양자에서 지역가입자로 변경되어 건보료를 낼 수 있음)

종합부동산세(종부세)는 부자세라고도하죠? 종부세도 인별과세입니다. 따라서 누진세율체계를 가지고 있습니다. 소유한 주택의 공시가격을 바탕으로 세금을 매기는데 공동명의를 하게 되면 공시가격을 명의자별로 쪼개기 때문에 종부세에서도 절세가 가능합니다. 단독명의로 1 주택자는 최대 12억까지 공제되지만, 부부 공동명의시 18억까지 공제가 되므로 12억 초과되는 집이라면 공동명의로 해야 종부세 부과가 되지 않습니다.

3. 양도세

양도세도 인별과세입니다. 인별과세 역시 누진세율체계를 가지고 있으므로 명의를 분산시킬수록 절세확률이 높습니다.

아파트 매도 시 1.5억 원 차익이 발생했다면 단독명의인 경우 3706만 원 정도 양도세가 발생하는데, 배우자와 공동명의라면 2448만 원 양도세가 발생합니다. 단독명의일 때보다 공동명의가 대략 1258만 원 절세한셈입니다.

양도차익이 크면 클수록 절세효과는 더 큽니다.

2023년 양도소득세율

같이 계산해 볼까요?

양도소득세는 양도소득(과세표준)과 기준세율을 곱한 후 누진공제액을 빼면 계산결과 나옵니다.

* 단독명의

과세표준 1억 5000만 원 X 35%(세율) - 1544만 원(누진공제액) = 3706만 원

* 부부 공동명의(50% 비율)

과세표준 7천500만 원 X 24%(세율) - 576만 원(누진공제액) = 1224만 원

여기에 2명이므로 2를 곱하면 1224만 원 X 2 = 2448만 원

단독명의보다 부부공동명의를 하는 경우 1258만 원 절세가능!

* 다주택자도 일반지역 2년이상 보유하는 경우 기본세율로 양도세 적용된다(일시적인 혜택으로 다음 정책 확인필요)

다주택자 양도세율

그럼 공동명의 단점은 없나요?

단점이 있습니다. 귀찮음과 번거로움입니다.

명의가 둘로 되어있어서 금융권 자금 차입 및 등기 시 부부가 각자의 서류와 동행을 요구합니다.

요약

부동산 매입 시, 특별한 경우가 아니라면 단독명의보다는 부부공동명의로 하시는 게 좋습니다.

1주택자 더 좋은 입지로 갈아타기? 한 채 더 매수해서 2주택자로?

씽킹한 — Tue, 8 Aug 2023 14:01:29 +0900

고민이시죠?

저는 현재 1주택이신분들은 갈아타기 보다는 2주택자가 되는 것이 좋다고 봅니다.

왜그럴까요?

크게 2가지 이유가 있습니다.

1. '23년기준, 일시적 2주택 혜택이 좋습니다.

- 양도세 : 신규주택 매수 후 3년이내 종전주택 매도시 비과세 적용

- 취득세 : 2주택 8% -> 1~3%으로 조정

- 종부세 : 기본공제 9억 -> 12억으로 상향

** 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 (비조정지역) <-- 강남,용산,서초,송파를 제외하고 모두 비조정지역(23년기준)
1. 주택 취득후 1년 이후 신규주택 취득
2. 기존주택 2년이상 보유후 매도
3. 신규주택 취득후 3년이내 기존주택 매도
4. 양도금액 12억 이하

2. 부동산 상승기에는 2주택이 수익률이 좋습니다.

만약 현재 1주택자가 현재의 아파트를 팔면 현금 6억이 있다고 가정하고

대출을 최대 6억으로 해서 좋은입지로 갈아타거나 or 2주택자가 될지 고민중이라고 합니다.

과거사례 기준으로 2주택자가 투자금 대비 수익률이 좋습니다.

유형1) 1주택자 더 좋은 입지로 갈아타기

유형2) 한채더 매수해서 2주택자로 가기

(취득세, 양도세, 중개수수료, 종부세, 리모델링 비용 등 부대비용 제외)

1주택은 대출이 6.14억이 필요하고 차익이 6.86억

2주택은 대출이 2.07억 필요하고 차익이 9.63억으로

2주택이 투자금 대비 수익률이 더 높습니다.

요약

부동산 상승기라고 판단 되시면,

1주택 갈아타기 보다는 1가구 2주택 세금혜택 받고 무리하지 않은 선에서 2주택 포지션이 좋다고 봅니다.

자신이 금융문맹인지 알아보는법 (feat. 돈의속성)

씽킹한 — Mon, 7 Aug 2023 21:49:21 +0900

당신은 금융 문맹인가요?

앨런 그리스펀은 말했습니다.

"글을 모르는 문맹은 생활을 불편하게 하지만 금융 문맹은 생존을 불가능하게 만들기 때문에 더 무섭다"

한국은행에서 국민이 알면 도움이 되겠다고 생각한 용어 90여 개를 추려봤습니다.

- 아는 단어가 80% 이상이면, 금융지식이 뛰어난 사람

- 50~80% 경우, 긍정적이나 여전히 조금 더 공부를 하고 투자해야 할 사람

- 50개 이하라면 용어부터 공부해야할 사람

금융문맹인지 알아볼까요?

[ 금융문맹인지 알아보는 문항 97개 ]

01. 가산금리, 경기동향지수, 경상수지, 고용률, 고정금리, 고통지수, 골디락스경제, 공공재, 공급탄력성, 공매도

11. 국가신용등급, 국채, 금본위제, 금산분리, 기업공개, 기준금리, 기축통화, 기회비용, 낙수효과, 단기금융시장

21. 대외의존도, 대체재, 더블딥, 디커플링, 디플레이션, 레버리지효과, 만기수익률, 마이크로 크레디트,매몰비용,명목금리

31. 무디스, 물가지수, 뮤추얼펀드, 뱅크런, 베블런효과, 변동금리, 보호무역주의, 본원통화, 부가가치, 부채담보부증권

41. 부채비율, 분수효과, 빅맥지수, 상장지수펀드(ETF),서킷브레이커, 선물거래,소득주도성장, 수요탄력성, 스왑,스톡옵션

51. 시뇨리지, 신용경색, 투자은행, 실질임금, 애그플레이션, 양도성예금증서, 양적완화정책, 중앙은행, 증거금, 지주회사

61. 엥겔의 법칙, 역모기지론, 예대율, 옵션, 외환보유액, 워크아웃, 원금리스크, 유동성, 이중통화채, 자기 자본비율

71. 자발적 실업, 장단기금리차, 장외시장, 전환사채, 정크본드, 제로금리정책,주가수익률(PER),주가지수,조세부담률,추심

81. 주당순이익(EPS), 치킨게임, 카르텔, 콜옵션, 통화스왑, 특수목적기구(SPV), 평가절하, 표면금리, 한계비용, 헤지펀드

91. 파생금융상품,환율조작국,M&A,어음관리계좌(CMA),연방준비제도(FRS),연방준비은행(FRB),신주인수권부사채(BW)

몇 문항을 맞추셨나요?

50개 이하라구요? 지금부터 알면 됩니다.

아래 용어 설명을 간단하게 작성하였으니, 숙지하시어 금융문맹으로 부터 벗어나 봅시다!

01. 가산금리 : 기준금리에 신용도 등의 조건에 따라 덧붙이는 금리 (기준금리? 금리체계 기준이 되는 금리)

02. 경기동향지수 : 복잡한 경제활동 전체를 '경기'로서 파악하기 위해 제품/노동 등 많은 통계를 정리하여 작성한 지수

03. 경상수지 : 국제 간의 거래에서 자본거래를 제외한 경상적 거래에 관한 수지

04. 고용률 : 일자리 변화를 알리는 고요지표 중의 하나, 15세 이상인구 중 취업자의 비율을 말함

05. 고정금리 : 금리는 고정금리와 변동금리로 나눈다. 시중금리가 큰 폭으로 변하더라도 이자율이 변하지 않는 것을 의미

06. 고통지수 : 특정기간 동안 물가상승률과 실업률을 합한 수치, 피부로 느끼는 경제적 삶의 어려움을 수치화한 0 것

07. 골디락스경제 : 경제가 높은 성장을 이루고 있더라도 물가상승이 없는 상태(이상적인 경제상황)

08. 공공재 : 모든 사람들이 공동으로 이용할 수 있는 재화 또는 서비스

09. 공급탄력성 : 부동산 가격변화율에 대한 공급량의 변화율 측정의 척도(공급량의 변화율을 가격의 변화율을 나눈 것)

10. 공매도 : 주식이나 채권을 가지고 있지 않은 상태에서 행사하는 매도주문

11. 국가신용등급 : 국가채무 이행능력과 의사 수준을 표시한 등급, 국제금융시장에서 자금을 조달할 때 적용하는 신용도

12. 국채 : 중앙정부가 자금조달이나 정책집행을 위해 발행하는 만기가 정해진 채무증서

13. 금본위제 : 화폐단위의 가치와 금의 일정량의 가치가 등가관계를 유지하는 본위제도

14. 금산분리 : 금융자본과 산업자본이 상대 업종을 소유/지배 금지원칙(기업이 금융회사 주식 일정한도 이상 보유금지)

15. 기업공개 : 기업의 주식 및 경영내용의 공개(상장 목적으로 여러 사람들을 대상으로 주식을 파는 행위)

16. 기준금리 : 금리체계의 기준이 되는 중심금리(한나라의 금리를 대표하는 정책금리로 금통위에서 결정)

17. 기축통화 : 국제 간의 결제나 금융거래의 기본이 되는 통화(국제외환시장에서 기본통화로 미국달러, 유로, 엔화이용)

18. 기회비용 : 어떤 재화의 용도 중 한 가지만을 선택한 경우, 포기한 용도에서 얻을 수 있는 이익평가액

19. 낙수효과 : 대기업의 성장을 촉진하면 중소기업과 소비자에게도 혜택이 돌아가 총체적으로 경기를 활성화 경제이론

20. 단기금융시장 : 만기가 1년 미만인 금융 상품이 거래되는 시장

21. 대외의존도 : 총공급 중 수입과 지출 등 대외부문이 차지하는 비중(대외의존도가 높으면 국제경제에 크게 좌우됨)

22. 대체재 : 재화 중 동일한 효용을 얻을 수 있는 재화

23. 더블딥 : 경제침체 후 잠시 회복기를 보이다가 다시 침체에 빠지는 이중침체 현상

24. 디커플링 : 국가와 국가, 또는 한 국가와 세계의 경기 등이 같은 흐름을 보이지 않고 탈동조화되는 현상

25. 디플레이션 : 전반적 물가 수준 장기간 하락현상

26 레버리지효과 : 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기 자본이익률을 높이는 것

27. 만기수익률 : 보유기간이 만료가 되는 경우의 채권수익률을 말함. 일반적으로 채권수익률은 만기수익률을 말함

28. 마이크로 크레디트 : 제도권 금융회사와 거래할 수 없는 저소득자와 저신용자를 대상으로 실시하는 소액대출사업

29. 매몰비용 : 다시 되돌릴 수 없는 비용. 즉 의사결정하고 실행한 후 발생하는 비용 중 회수할 수 없는 비용.

30. 명목금리 : 외부로 표현되는 금리. 명목금리에서 물가상승률을 뺸 금리가 실질금리

31. 무디스 : 미국에 본사를 둔 세계적인 신용평가회사. 세계 3대 신용평가회사 무디스(미국), S&P(미국), 피치(영국)

32. 물가지수 : 물가의 변동을 파악하기 위하여 작성되는 지수

33. 뮤추얼펀드 : 유가증권 투자를 목적으로 설립된 법인회사 (유가증권? 재산적 가치를 가지는 사권을 표시한 증권)

34. 뱅크런 : 경제악화로 금융시장에 위기감 조성, 예금 지급불능 상태를 우려한 고객들이 대규모로 예금을 인출하는 사태

35. 베블런효과 : 가격이 오르는데도 일부 계층의 과시욕이나 허영심 등으로 인해 수요가 줄어들지 않는 현상

36. 변동금리 : 기준금리가 변할 때마다 변하는 금리

37. 보호무역주의 : 국가가 외국의 무역에 간섭해 국내산업을 보호할 목적으로 하는 무역정책

38. 본원통화 : 중앙은행이 공급하는 현금통화 (중앙은행이 발행하는 일차적인 화폐공급을 말함)

39. 부가가치 : 개개의 기업 또는 산업이 생산과정에서 새로이 부가한 가치

40. 부채담보부증권 : 회사채나 금융회사의 대출채권 등을 한데 묶어 유동화시킨 신용파생상품

41. 부채비율 : 대차대조표의 부채총액을 자기 자본으로 나 눈비율(기업이 가진 자산 중 부채 비율확인 위함)

42. 분수효과 : 저소득층의 소비 증대가 생산, 투자 활성화로 이어져 경기를 부양하는 효과

43. 빅맥지수 : 맥도널드 대표상품인 빅맥 판매가격을 기준으로 각국의 상대적 물가 수준과 통화가치를 비교하는 지수

44. 상장지수펀드(ETF) : 주식처럼 거래가 가능하고, 특정 주가지수의 움직임에 따라 수익률이 결정되는 펀드

45. 서킷브레이커 : 주식 매매 일시 정지제도 (주가 급등 또는 급락하는 경우 주식매매를 일시정지 하는 제도)

46. 선물거래 : 상품거래소에서 행해지는 거래방법(상품거래소? 특정상품을 대량으로 거래하기 위하여 설치된 시장)

47. 소득주도성장 : 근로자의 소득을 인위적으로 높이면 소비가 증대되면서 경제성장을 유도한다는 주장(정책)

48. 수요탄력성 : 어떤 재화의 가격변동의 비율에 대한 수요량이 변화하는 비율(가격 내리면 수요증가, 오르면 수요감소)

49. 스왑 : 계약조건 증에 따라 일정시점에 자금흐름의 교환을 통해서 이루어지는 금융기법(당사자간 자금조달 위함)

50. 스톡옵션 : 기업이 임직원에게 일정수량의 자기 회사의 주식을 일정한 가격으로 매수할 수 있는 권리를 부여하는 제도

51. 시뇨리지 : 중앙은행이 발행한 화폐의 실질가치에서 발행비용을 제한 차익을 의미함

52. 신용경색 : 금융기관에서 돈이 제대로 공급되지 않아 기업들이 어려움을 겪는 현상

53. 투자은행 : 장기 산업자금의 취급업무를 담당하는 금융기관

54. 실질임금 : 화폐임금을 소비자 물가 또는 생계비 변동지수로 수정한 것

55. 애그플레이션 : 농업을 뜻하는 용어 "애그리컬처"와 "인플레이션"을 합성한 신조어 (농산물가 오르면 일반물가도 오름)

56. 양도성예금증서 : 제삼자에게 양도가 가능한 정기예금증서

57. 양적완화정책 : 중앙은행이 통화를 시중에 직접 공급해 경기를 부양하는 정책

58. 중앙은행 : 나라의 통화제도의 중심이자 정점을 구성하는 은행

59. 증거금 : 주식거래에 있어서 투자자는 보유금액보다 2.5~2.8배 많은 금액 주문이 가능함. 이를 증거금제도라고 부른다.

60. 지주회사 : 다른 회사의 주식을 소유함으로써, 사업활동을 지배하는 것을 주된 사업하는 회사

61. 엥겔의 법칙 : 일정기간 가계 소비지출 총액에서 식료품비가 차지하는 비율

62. 역모기지론 : 주택을 담보로 금융기관에서 일정기간 일정금액을 연금식으로 지급받는 장기주택저당대출

63. 예대율 : 은행의 예금잔액에 대한 대출금잔액의 비율

64. 옵션 : 미리 정해진 조건에 따라 일정한 기간 내에 상품이나 유가증권 등의 특정자산을 사거나 팔 수 있는 권리

65. 외환보유액 : 일정한 시점에서 한 국가가 보유하고 있는 외환채권의 총액

66. 워크아웃 : 기업의 재무구조 개선작업(부도로 위기에 처해있는 기업 중에서 회생가치가 있는 기업 살려내는 작업)

67. 원금리스크 : 외환 결제 위험의 가장 일반적인 유형, 상대방 파산의 경우 매입통화 전액수취 하지 못하는 리스크

68. 유동성 : 자산을 현금으로 전환할 수 있는 정도를 나타내는 경제용어

69. 이중통화채 : 국제 간 환율과 금리전망을 바탕으로 기채통화와 상황통화를 달리하여 발행되는 채권

70. 자기 자본비율 : 총자본에 대한 자기 자본의 구성비를 나타내는 비율

71. 자발적 실업 : 일할 의사는 있으나, 현재의 임금 수준이 낮다고 생각하여 스스로 실업하고 있는 상태

72. 장단기금리차 : 장기채권과 단기채권의 금리 격차를 말함

73. 장외시장 : 거래소시장 밖에서 유가증권의 거래가 이루어지는 비조직, 추상적 시장

74. 전환사채 : 사채로서 발행되었지만 일정기간 경과 뒤 소유자의 청구에 의하여 주식으로 전환가능한 사채

75. 정크본드 : 신용등급이 낮은 기업이 발행하는 고위험, 고수익 채원

76. 제로금리정책 : 단기금리를 사실상 0%에 가깝게 만드는 정책(단기금리? 통상 기간이 1년 미만인 금리)

77. 주가수익률(PER) : 주가를 주당순이익(EPS)으로 나눈 값으로, 1주당 수익이 몇 배가 되는지를 나타내는 지표

78. 주가지수 :주식시세 전반의 움직임을 나타내기 위해서 일정 시기의 주가를 100으로 하여 작성하는 지수

79. 조세부담률 :국민에 소득에서 세금이 차지하는 정도를 나타내는 지표

80. 추심 : 채무의 변제 장소에 관한 용어

81. 주당순이익(EPS) : 기업이 벌어드린 순이익을 그 기업이 발행한 총 주식수로 나눈 값

82. 치킨게임 : 어느 한쪽이 양보하지 않을 경우 양쪽이 모두 파국으로 치닫게 되는 극단적인 게임이론

83. 카르텔 : 동종 또는 유사산업 분야의 기업 간 결성되는 기업담합형태

84. 콜옵션 : 옵션거래에서 특정한 기초자산을 만기일이나 만기일 이전에 미리 정한 행사가격으로 살 수 있는 권리

85. 통화스왑 : 서로 다른 통화를 약정된 환율에 따라 일정한 시점에 상호 교환하는 외환거래

86. 특수목적회사(SPV) : 특정목적을 위해 설립한 회사로 일반적으로 특정자산을 보유/관리/운영하는데 중점을 둔다.

87. 평가절하 : 한 나라의 통화의 대외가치가 하락하는 것

88. 표면금리 : 채권의 액면가액에 대한 연간 이자지급률을 채권 표면에 표시한 것

89. 한계비용 : 생산물 한 단위를 추가로 생산할 때 필요한 총비용의 증가분

90. 헤지펀드 : 소수의 투자자로부터 자금을 모집하여 운영하는 일종의 사모펀드

91. 파생금융상품 : 외환, 예금, 채권, 주식 등과 같은 기초자산으로 부터 파생됨 금융상품

92. 환율조작국 : 정부가 인위적으로 외환시장에 개입해 다른 나라 통화와 자국통화간 환율을 조작하는 국가

93. M&A : 기업의 매수 합병 (기업의 인수와 합병을 뜻함)

94. 어음관리계좌(CMA) : 예탁금을 어음이나 채권에 투자하여 그 수익을 고객에게 돌려주는 실적배당 금융상품

95. 연방준비제도(FRS) : 미국 통화금융정책을 수행하는 중앙은행제도로, 보통 연준이나 Fed로 지칭됨

96. 연방준비은행(FRB) : 미국의 중앙은행

97. 신주인수권부사채(BW) : 발행회사의 주식을 매입할 수 있는 권리가 부여된 사채

23년 주택 재산세 부과대상, 납부시기, 계산방법(ft. 실제 재산세고지서 계산)

씽킹한 — Wed, 19 Jul 2023 21:57:06 +0900

소득이 따라오는 것에 반드시 세금이 있다.

그중에서 주택 재산세에 대해 알아보겠습니다.

나라(ex 행안부)에서 하는 일이니 잘 계산해서 고지서를 배부하겠지만, 실제 그 금액이 맞는지 직접 계산해보려고 합니다.

(22년 7월 재산세 과오납으로 의심되어 문의 결과, 과오납 청구 확인되어 9월에 과오납분에 대해 환급받은 경험이 있음)

재산세 검증해봅시다.

1. 재산세 부과대상

- 재산세(주택)는 매년 6월 1일 토지, 주택, 건축물을 소유한 자에게 과세함

2. 재산세 납부시기

- 재산세 20만 원 이하는 7월 1회 납부

- 20만원 초과하면 재산세 1/2의 금액씩 7월과 9월에 납부(1년에 2회)

3. 재산세 세금계산방법(실제 고지서로 계산)

(1)"공동주택공시가격" 확인

https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

(2)"지역자원시설세" 확인

- 재산세 고지서에 보면 "지역자원시설세(소방분)" 금액확인

(지역자원시설세는 건축물(오피스텔), 토지는 위택스에서 조회가능. 아파트 경우 위택스에서 확인불가. 재산세고지서에

서만 확인가능 )

(3) 재산세 세금계산 시작하기

- 재산세가 20만 원 초과하게 되면 7월, 9월 동일금액으로 연납하고, 공동명의 경우 여기서 1/2 하게 됨

(ex. 재산세가 총 80만 원이고 부부 공동명의라면, 7월에 남편 20만원 아내 20만원, 9월에 남편이 20만원, 아내가 20만원

으로 총 80만원 납부)

- 재산세는 아래와 같이 (1)+(2)+(3)+(4) 합산한 금액을 말합니다.

- 산출세액 = '(1) 아파트재산세 + (2) 도서지역분 + (3) 지방교육세 + (4) 지역자원시설세'

- 이해를 돕기 위하여 실제 재산세고지서를 토대로 계산해 보겠습니다.

- 공시가격 452,000,000원, 지역자원시설세 68,596,032원입니다. (이 두 개 금액을 알아야 계산이 가능합니다)

(1) 아파트재산세 = '공시가격 X 공정시장가액비율(43~60%) X 적용세율'

현재 1세대 1 주택자이고 공시가격이 3억 초과 6억 이하이므로, 공정시가액비율은 44%를 적용한다.

과세표준 = 공시가격 452,000,000원 X 공정시장가비율 44% = 198,880,000원입니다

과세표준이 198,880,000원이니 1억 5천 원 초과 3억 이하, 공시 9억 이하 특례세율을 적용하면

아파트재산세 = 12만 원 + (48,880,000원(1억5천만원 초과금액) X 0.2%) = 12만원 + 97,760원 = 217,760원

(2) 도시지역분 = 과세표준 x 도시지역분 세율 = 198,880,000원 X 0.14% = 278,432원

(3) 지방교육세 = 재산세 x 지방교육세 세율 = 217,760원 X 20% = 43,552원

(4) 지역자원시설세 = 과세표준 X 지역자원시설세 세율 = 49,100원 + ((68,596,032- 64,000,000) X 0.12%) = 54,615원

- 산출세액 = (1) 재산세(217,760원) + (2) 도시지역분(278,432원) + (3) 지방교육세(43,552원) + (4) 지역자원시설세(59,415원) = 594,359원

- 실제 재산세고지서 금액은 594,280원이었습니다.(계산보다 79원 덜 나왔네요. 이 정도 오차는 무시해도 될 것 같습니다.)

23년 서울 대중교통 요금인상

씽킹한 — Sat, 15 Jul 2023 17:50:23 +0900

23년 서울 대중교통 요금인상이 확정되었다.

1. 지하철

- 지하철 요금 300원 인상

=> 23년 10월 7일부터, 150원 인상(1250원 -> 1450원)

=> 24년 하반기부터, 150원 인상(1450원 -> 1550원)

2. 버스

- 버스 요금 300원~700원 인상

=> 23년 8월 12일부터 간/지선 300원 인상(1200원 -> 1500원)

=> 마을 300원 인상(900원 -> 1200원)

=> 심야 350원 인상(2150원 -> 2500원)

=> 광역 700원 인상(2300원 -> 3000원)

3. 여론은?

- 반대입장

=> (환경단체) 대중교통은 이동보장과 공공성 확보를 위한 "정부의 투자이자 복지이지, 수익창출 수단이 아니다"

=> (민주노총) 현재발생하고 재정적자 요소들을 먼저 개선하고 정책을 바꿔야 한다

- 찬성입장

=> (서울교통공사) 지하철요금이 8년간 동결된 사이에 물가와 인건비 상승, 코로나 19로 이용객 감소로 인한 적자

=> (오세훈 서울시장) 300원 정도는 올려야 적자상태를 해소할 수 있다.

21년 기준 지하철승객 1명당 적자가 755원 발생하였고, 시내버스는 1인당 운송적자가 658원이다.

요약

자본주의 사회는 돈을 계속 찍어내는 구조이기 때문에 돈의 가치는 떨어지고 물가는 오를 수밖에 없는 구조이다.

인플레이션은 자본주의 사회에서 필연적으로 일어난다. 정부도 이러한 인플레이션은 피할 수 없지 않을까

'23년 집값 전망(ft. 매물소화, 분양시장, 금리, 정부정책 주목)

씽킹한 — Sat, 15 Jul 2023 16:59:24 +0900

최근 아파트 거래량이 늘어나면서 집값이 상승하고 있다?

라는 기사가 쏟아지고 있다.

진짜일까?

위의 표를 보고 매매/전세의 거래량/매물량 추이를 분석해 보자.

[매매]

- 23년 1월부터 5월까지 거래량이 늘어나고 있다. (23년 1월 1315건, 2월 2300건, 3월 2545건, 4월 2933건, 5월 3270건)

- 23년 5월 3270건은 10년 평균거래량 5911건보다 적다.

- 현재 거래량으로 집값의 향방을 알기 어렵다

- 매물량을 보면 23년 1월부터 매물이 점차 증가하고 있다.

=> 초 급매물들이 소진이 되면서 거래가 활성화되어, 점차 호가를 올리면서 매물을 내놓고 있음

=> 호가가 높아진 매물들을 받아주지 않아 매물이 적체되어 매물량이 증가한 것으로 보임

=> 평균거래량 대비 거래량이 적고, 매물량이 증가하는 것으로 보아 현재 집값이 상승하고 계속 상승할 것이라고 보기 어려움

[전세]

- 23년 1월부터 폭발적인 거래량을 기록하고 있음(23년 1월 19153건, 2월 25714건, 3월 25400건, 4월 21249건, 5월 20502건)

- 10년 동안 평균 13,968건 거래량으로 23년 2월은 평균대비 2배 거래량이 많다

- 매물량을 보면 23년 1월부터 매물량이 급격하게 감소하고 있음

=> 전세수요가 폭발적으로 증가하면서 거래량이 많아졌고 이로 인해 매물량이 감소한 것으로 보임

=> 전세의 수요가 매우 높은 것을 알 수 있음

어떤가?

평균 거래량 대비 거래량이 적고, 매물량이 증가하는 것으로 보아 현재 집값이 상승하고 있다는 판단은 무리가 있다

그럼 집은 언제 사야 하는 걸까? (or 언제 투자를 시작해야 할까?)

4가지 기준을 세우고 계속해서 모니터링해보자 (매물소화, 분양시장, 금리, 정부정책)

1. 매물소화

- 23년 초 급매물이 소진되면서 매물이 증가하고 있다

- 그러나 전세는 연초에 매물이 감소하고 있다

- 오른 호가를 따가가며 확대되지 않는다면 가격상승은 어렵다고 보인다

- 반대로 상승거래가 이어지면서 매물이 다시 감소한다면 가격상승이 진행될 수 있다

(현재까지는 전반적으로 매물이 쌓이고 있다)

2. 분양시장

- 서울 분양예정물량은 23년 중 7월에 아파트 분양이 가장 많다.(23년 7월 5035 가구, 8월 3139 가구, 24년 1월 8143 가구)

- 그럼 23년 7월 분양결과가 미분양이 일어날지? 흥행할지? 를 주목해야 한다.

(청량리역롯데캐슬 SKY-L65(1425세대), DMCSK뷰아이파크포레(1464세대), 롯데캐슬리버파크시그니처(878세대), 이외 23년 안으로 광명뉴타운 4 구역, 2 구역, 5 구역, 9 구역 분양예정)

- 여기서 미분양이 늘어난다면 되살아나는 분위기에서 반전이 될 수 있다.

- 흥행에 성공한다면 거래량이 추가로 늘고 상승으로 전환될 수 있다.

(과거를 보면 분양에 성공하면 분양아파트 주변 신축 단지부터 거래량이 늘어나기 시작한다)

3. 금리

- 23년 6월 물가상승률 2% 진입, 향후 금리 인하가 될지? 주목해야 한다

- 매물소화, 분양시장이 호조인 상태에서 금리인하를 하면 상승이 발생할 수 있다

4. 정부정책

- 정부가 원하는 시장이 무엇인지, 어떤 대응책을 내놓을지 주목해야 한다

- 정부는 집값의 안정을 추구한다

=> 집값이 떨어지면 "특례보금자리론", "DSR 등 규제완화" 등을 통해 집값 연착률 시도

=> 집값이 오르면 연착률 대책 중단, 규제로 선회할 수 있음

요약

"매물소화", "분양호조", "금리인하", "정부정책 규제완화" 한다면 집값은 상승할 수 있다.

지속적으로 모니터링해보자.

우리는 투자를 해야 한다.

왜? 자본주의에 살고 있어서다. 자본주의는 끊임없이 돈을 찍어낸다 그러니 돈의 가치는 떨어지고 물가는 상승할 수밖에 없다. 물가의 상승률은 은행의 이자률보다 높다. 그래서 현금보다는 자산이 있어야 한다고 말한다.

영끌하지 않는 범위에서 투자는 해야 한다. 특히 실거주와 투자를 동시해 할 수 있는 부동산은 더욱 그렇다. (영끌 X)

부동산 가격은 상승과 하락을 동반하면서 장기적으로 우상향 하였다. (서울 마포구, 구로구, 노원구 가격추이)

[주택 청약] 예치금 기준, 입금시기, 1순위조건(ft. 청량리뉴타운 일반청약)

씽킹한 — Tue, 11 Jul 2023 17:10:09 +0900

최근 청량리뉴타운, 광명뉴타운 등 유망 있는 지역에 청약 열풍이 불고 있다.

아파트 1순위 청약을 넣으려면 어떻게 해야 하는가?

청약통장종류, 예치금 기준, 입금시기, 청약 1순위 조건에 대해 알아보자.

청약통장 종류

청약통장은 국민주택과 민영주택 중 어떤 것을 청약하는지에 따라 종류가 4가지이다.

1. 주택청약종합저축 => 국민주택과 민영주택 모두 청약가능

2. 청약저축 => 국민주택만 가능

3. 청약예금, 청약부금 => 민영주택만 가능

현재 국민/민영 모두 청약 가능한 주택청약종합저축만 가입가능

청약저축, 청약부금, 청약예금에서 주택청약종합저축으로 전환불가

예치금기준

- 전용 85 이하는 청약을 하기 위해서는 300만 원 예치(서울 300만 원, 경기도 200만 원, 인천 250만 원)

- 추첨구간이 많은 전용 102 이하는 600만 원 예치(서울 600만 원, 경기도 300만 원, 인천 400만 원)

입금시기

예치금 입금시기는 국민주택과 민영주택에 따라 달라집니다.

- 국민주택 1순위 조건은 같은 점수에서 저축총액이 높을수록 좋음(매달 10만 원씩 넣어야 좋음)

. 10만 원 이상부터 납입인정 횟수가 됨

. 수도권은 가입기간 12개월~24개월이고 납입 횟수는 12회 이상 이어야 함

. 수도권 외 지역은 가입기간 6개월~12개월이고 납입 횟수는 6회~12회 이상 이어야 함

. 투기과열지구는 가입기간 24개월, 납입 횟수 24회 이상 이어야 함

- 민영주택 1순위 조건은 예치금기준 이상이면 1순위 가능(일시금으로 해도 상관없음)

. 다만 근로소득공제를 받기 위해서는 월 20만 원씩 정기입금이 좋음

. 근로소득 7천만 원 이하 무주택자는 연 240만 원까지 소득공제 가능하기 때문(납임금액의 40%, 최대 96만 원)

예치금 한 번에?

- 국민주택은 매달 10만 원 이상 입금해야 납입 횟수 인정이 되니 자동이체로 10만 원 이상 설정이 좋음

- 민영주택은 1순위 청약만 목표한다면 최소금액 2만 원으로 자동이체하다가 공고일 전에 미리 예치금 한 번에 채우면 됨

(예를 들어 청량리롯데캐슬하이루체 일반청약을 할 경우 공고일 6월 30일, 1순위 청약 7월 11일인데 공고일 전에 예치금을 넣어야 1순위청약을 할 수 있음, 1순위 청약당일은 인정 안됨)

요약(주택청약 1순위가 되려면?)

- 국민주택

. 가점제로 점수가 높아야 함(우리나라는 1순위만 약 1천만 명 있음. 그래서 가점제를 활용해 청약 당첨자를 뽑고 있음)

. 무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입기간을 점수로 합산하여 점수가 높은 순으로 선정(만점은 84점)

; 무주택기간 : 기간에 따라 2~32점까지 받을 수 있음 (만 30세되는 날부터 세고, 결혼했다면 혼인신고일부터 세면 됨)

; 부양가족 : 부양하는 가족 한 명당 5점씩 더해지고, 5~35점까지 받을 수 있음

; 청약통장 가입기간 : 만 15년 이상가입 했을 경우 최대 17점을 얻을 수 있음

- 민간주택

. 가입기간과 납부금액을 만족해야 함

. 전용 85 이하의 경우 가점제 40%, 추첨제 60%(비율은 공시마다 다름)

. 전용 84 초과 : 추첨제 100%(비율은 공시마다 다름)

=> 추첨제는 가점이 낮은 사람과 유주택자들도 신청이 가능하여 경쟁률이 높음

. 가점제는 국민주택처럼 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하고

. 추첨제는 당해지역, 무주택자에게 우선배정

=> 당해지역 > 기타 지역 순으로 배정하는데 당해에서 미달이 나면 남은 물량을 기타 지역으로 배정하는 방식

당해지역은 주민등록상의 거주지역을 말하고 1년 이상 거주해야 효력이 있음

=> 1 주택(유주택자)도 추첨제 신청은 가능한데, 비율이 70%(무주택자공급), 30% (무주택자+유주택자)

즉, 무주택자에게 우선배정하는 방식

※ 오피스텔은 주택으로 보지 않음(ex. 오피스텔 2 채소유는 무주택으로 간주)

※ 최근에 분양하는 단지는 전매제한이 없는 곳이 다수 있음

분양권은 당첨 1년 내 팔 경우 시세차익 70%, 2년 이내 60% 양도세를 내야 함

지방소득세 10%를 가산하면 실질세부담은 66~77%에 달함

(1년 미만 양도세율 45%, 1년 이상 보유분은 일반세율로 법안 개정 검토 중이라고 함)

2023년 변경된 부동산 세금제도(feat. 2주택, 다주택자)

씽킹한 — Mon, 10 Jul 2023 16:09:06 +0900

보통의 사람들은 부동산 투자를 한다고 할때 가장 먼저 하는것이 일반청약이다.

그러나 생각보다 너무 비싸다? 그렇다면 갭투자 방법도 생각해봐야 한다.

현재 1주택자라면? 갭투자로 1채 더 사게 된다면 2주택자가 된다.

2주택자가 되면 어떤 리스크가 있을까? 가장 큰게 세금일 것이다.

2023년 변경된 부동산 세금제도를 알아보고 투자할 수 있는 수준인지 알아보자.

1. 취득세

- 1주택자 1~3%

- 2주택자 8% -> 1~3%

- 6억이하 1%, 6억~9억이하 1~3%, 9억초과 3%

2. 종부세

- 기본공제

. 1주택 11억->12억

. 다주택 6억->9억

- 세율(1주택, 비조정대상지역 2주택)

* 공시가격기준

. 3억이하 0.6% -> 0.5%

. 6억이하 0.8% -> 0.7%

. 12억이하 1.2% -> 1%

. 25억이하 1.6% -> 1.3%

3. 양도세

- 1주택 비과세 공제액 9억 -> 12억 상향

- 일시적 2주택 비과세 요건

. 2년보유, 2년거주을 해야하고

. 종전주택 매수한지 1년지난 후 신규주택 매수해야함(1년 이전에 하면 매수하면 안됨)

. 일시적 2주택이 되고 나서 3년이내 처분시 양도세 공제를 받을 수 있음

- 2주택 양도세 기본세율

*과세표준금액

. 1400만원 이하는 6%

. 5,000만원 이하는 15%(126만원)

. 8,800만원 이하는 24%(576만원)

. 1.5억이하는 35%(1544만원)

. 3억이하는 38%(1994만원)

. 5억이하는 40%(2594만원)

. 10억초과는 45%(6594만원)

- 2주택 보유기간

. 1년미만은 50%

. 2년미만은 40%

. 2년이상은 기본세율

- 만약 22년 7월에 1주택을 구입하고 1년이 지나서 23년7월 추가주택 매수하고 3년이내에 26년6월에 종전주택 매도시 비과세 혜택 받을 수 있음

- 종전주택을 매도하지 않고 신규주택을 25년7월에 매도한다면 2년이 지났으므로 기본세율에 양도세를 내야함

( 신규 주택이 2억 양도차익이 발생했다면 2년이 지났으므로 기본세율로 해서 약 30% 양도세 적용하면 1.4억 수익을 얻을수 있음 )

[광명뉴타운] 4구역 청약, 입지분석을 통한 적정가격, 사업현황

씽킹한 — Sun, 9 Jul 2023 13:37:43 +0900

광명 뉴타운 일반청약에 도전하고자 한다.

광명의 입지는 어떤가?

광명뉴타운 진행 상황은 어떻게 되고 있나?

청약 적정가격은 어떻게 되나?

광명 뉴타운 사업현황

1. 입주세대

광명뉴타운은 2만 3천 세대가 입주하게 된다.

2만 3천 세대는 미니 신도시급이다. (과거 1기 신도시 분당 9만, 일산 6만, 평촌 4만, 산본 4만, 중동 4만 세대였다.)

옆에 철산과 시너지를 합치면 4만 세대 이상으로 광명신도시로 거듭나는 수준이다.

2. 일반분양 현황

- 16 구역(17.12), 15 구역(19.08), 14 구역(20.06), 10 구역(22.12), 1 구역(23.04) 일반분양 완료되었고

- 4구역(23.07 예정), 2구역(23.10 예정), 5구역(23.12 예정), 9구역(23년 12 예정), 11구역, 12구역 순으로 일반분양 예정이다.

=> 4 구역은 84는 64세대, 59는 28세대, 49는 185세대 => 49 타입 청약후보

=> 2 구역은 101은 78세대, 84는 438세대, 59는 132세대 => 84 타입 청약후보

=> 5 구역은 84는 54세대, 59는 132세대, 51는 142세대 => 59 or 51 청약후보

=> 9 구역은 59는 300세대, 49는 138세대 => 59 타입 청약후보

=> 11 구역은 59는 467세대, 51는 98세대 => 59 타입 청약후보

=> 12 구역은 59는 357세대, 49는 168세대 => 59 타입 청약후보

청약은 당해 > 기타 지역 순으로 배정이 되기 때문에

확률상 세대수가 많은 곳이 당해 미달 후 남은 물량을 추첨하는 과정에서 당첨될 확률이 조금은 있다.

광명에 거주하는 분이라면 원하는 곳으로 청약을 하고

기타 지역에 거주하면서 투자를 위한 청약이라면 세대수가 많은 곳으로 청약하는 것이 좋다.

입지분석을 통한 적정가격

3. 입지분석

- 광명동 보다는 철산동이 가격이 높다 (20평대 1.5억, 30평대 2억 정도)

=> 철산동은 1기 철산주공이 철래자, 철푸하, 광명트레지움, 광명이편한으로 7천 세대가 재건축으로 인프라, 교통발달

- 22년 12월 철자헤, 광명 10 구역 분양 당시, 하락장임에도 고분양가 논란으로 청약 경쟁률이 낮았다.

=> 철자헤 59는 8.1억(당해미달, 기타 완판), 84는 10.5억 (당해마감)

=> 10 구역 59는 6.7억(당해미달, 기타 완판), 84는 8.8억 (당해미달, 기타 완판)

- 분상제가 사라지면서 더 이상 분양가가 주변 신축아파트와 가격이 더 싸게 분양하지 않는다.

=> 분양가와 일반거래가 동일

=> 광명동 보다는 철산동이 20평대 1.5억, 30평대 2억 정도 가격이 높다.

- 23년 1월 둔촌주공 살리기 이후 분위기 반전되었다.

=> 23년 4월 1 구역 청약 경쟁률이 높아졌고(30대 1일을 넘어감) 분양가가 높아졌다.

=> 1 구역 84는 10.4억(당해마감), 59 없음, 49는 5.9억(당해미달, 기타 완판)

=> 10 구역 대비하여 84 타입은 1.6억(10 구역 8.8억, 1 구역 10.4억)이 높아졌다

4. 적정가격

- 청약일이 임박하는 4 구역은 1구역 대비하여 광명사거리역이 가깝다

- 소문에 의하면 4 구역 예상분양가 84는 12.2억, 59는 8.6억, 49는 6.6억이라고 한다.

- 광명 대장은 철센푸(21년 3월 준공)로 84 타입 호가 11.5~12.7억, 59는 8.7억으로 형성되어 있다.

- 4 구역 예상 분양가대로 나온다면 싸지 않다.

요약

광명뉴타운은 철산신축(20년 이후준공) 대비 분양가는 저렴해야 한다.

광명 뉴타운 분양 적정가는 아래와 같다.

(11 구역, 12 구역은 제외. 철산대비 조금 낮거나 비슷한 수준, 그 외 평형 타입, 입지에 따라 조금씩 상이)

- 49 타입은 5.8억~6.2억

- 59 타입은 7.2억~7.6억

- 84 타입은 9.8억~10.7억

항상 고분양가 논란에도 미분양임에도 항상 10년 후에 가격은 현재보다 높았다.

그래서 투자를 해야 한다는 것을 알겠지만, 내 수준에서 너무 비싸다고 생각된다면 다른 투자처가 없을지 고민해 보자.

투자에서 가장 중요한 것으로 하락장에서 버틸 수 있는 적정 수준의 시드머니이다.

무리하지 않은 선에서 투자해야 한다.

아파트 투자 언제 해야 할까? (ft. 수도권 아파트 매매가격지수)

씽킹한 — Mon, 3 Jul 2023 17:19:07 +0900

아파트 투자 언제 해야 할까?

서울, 경기, 인천 수도권 아파트 매매가격 지수를 통해 언제 투자하면 좋을지 알아보자.

위 그래프를 해석해 보자

00년~22년 사이에 주요 이슈는 무엇이 있었나?

=> 2008년 9월 15일 미국 리먼브라더스 투자은행 파산으로 금융위기

=> 2019년 12월 중국 우한에서 처음 발생한 코로나 바이러스 감염 (2019년 12월~2023년)

2008년 리먼사태 이후 서울집값이 떨어졌나?

=> 서울집값 상승 안 함. 2008년 이후 5년간 보합(하락) 하였음

2019년 코로나 사태 이후 서울집값 떨어졌나?

=> 오히려 상승했음

서울 집값 상승/하락 패턴은 어떻게 되나?

=> 00년~04년(4년), 서울집값 완만하게 상승

=> 05년~08년(3년), 서울집값 급격하게 상승

=> 09년~14년(5년), 서울집값 보합(다소하락)

=> 15년~16년(2년), 서울집값 완만하게 상승 // 08년에서 15년까지 전세가율이 점차 상승하였고 15년이 최고점

=> 17년~21년(4년), 서울집값 급격하게 상승

=> 정리하면 7년간 상승 > 5년간 보합(하락) > 6년간 상승 패턴이다

요약

주요 이슈였던 리먼사태인 경우 서울집값 보합(하락)하였고, 코로나사태의 경우 서울집값 상승하였음

즉, 주요 이슈와 집값의 상관관계의 고리가 약해보임

과거 서울 집값 추이를 보면 7년 상승 > 5년 보합(하락) > 6년 상승 패턴을 보여줌

22년부터 보합(하락)하고 있으니 앞으로 26~27년부터는 상승패턴을 보여줄 것으로 예상됨

26~27년 시점에 전세가율도 상승하여 고점이라면 이때가 아파트 투자 적기로 보임

천재 경제학자들의 투자 철학(ft. 부의 인문학)

씽킹한 — Mon, 3 Jul 2023 16:30:28 +0900

제가 부동산, 주식을 공부하면서 가장 좋아하는 책은 우석님의 '부의 인문학'입니다.

책에서 나오는 천재 경제학자들의 투자 철학이 보이는 글귀를 기억하려고 기록합니다.

여러분들도 "거장들의 투자 철학 한 줄"을 마음속에 새겨보면 좋겠습니다.

성투하세요.

o 성과는 반드시 노력과 비례하지 않는다

o 인간의 본성과 돈의 흐름을 간파할 수 있는 통찰력을 길러야 한다

o 공짜 점심이란 없다 (밀턴프리드먼, 미국)

o 재정지출확대 -> 물자상승 -> 자산가격상승(밀턴프리드먼, 미국)

o 성공하기 위해서는 노력과 재능보다는 "전략적 사고방식"이 중요하다 (마이클포터, 미국)

ㄴ 진입장벽이 높고 독접기업이고, 대체할 수 없어야 한다(ex. 주식)

o 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다(프리드리히 하이에크, 미국)

o 시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다(프리드리히 하이에크, 미국)

ㄴ 시장은 기본적으로 수요와 공급으로 작동한다. 도덕적 기준은 어디에도 끼어들 틈이 없다

o 승부처가 항상 서울이라는 점은 어떤 경우에도 달라지지 않는다

ㄴ 물려도 서울에서 물려라. 인구집중, 일자리, 치안 좋고, 자녀교육, 문화, 엔터테인먼트

ㄴ 데카도의 비교우위론에 따르면 제조업은 외국으로 이전, 서울에 본사와 연구소가 남게 된다

o 원래 하나만 아는 사람이 신념을 가지면 제일 무섭다

o 인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만든다(애덤스미스, 영국)

ㄴ 세상이 풍요로운 건 인간의 이타심이 아닌 이기임. 예로 저녁식사할 때 푸줏간, 양조장은 박애가 아닌 돈벌이

o 주식은 "투자자(소수)의 편에 서라", "집중투자 하라", "장기투자", "신용투자 X", "싸게 사라"(케인스, 영국)

o 인간은 대체로 합리적이고 이성적인 척 하지만 사실은 비합리적이고 감정적으로 행동한다(대니얼 카너먼, 미국)

ㄴ 부자가 되려면 두려움을 극복하고 합리적인 투자자가 되어야 한다

o 사람들이 부자가 되려고 하는 가장 큰 이유는 '과시'라고 했다(애덤스미스, 영국)

o 상대적 빈곤이 강남 아파트 값을 올린다

ㄴ 우리를 괴롭히는 건 절대적 빈곤이 아닌 상대적 빈곤이다

ㄴ 신분제 시대가 아니므로 가난을 변명할 수 없다. 부자가 될 수 있는 시대에 가난한 사람을 더 힘들게 한다

ㄴ 요즘 사람들은 부자가 되기보다는 부자처럼 보이는 걸 원한다

o 전략적 사고방식으로 살아라

ㄴ 자신의 강점과 약점이 무엇인지 파악하고, 어떤 기회가 있을지 상상하고, 어떤 위협이 있을지 예언해라

금리가 오르면 주가가 떨어질까? (ft.금리와 주가 관계)

씽킹한 — Sun, 2 Jul 2023 02:09:59 +0900

기준금리를 다시 인상할 조짐이 보인다.

금리가 오르면 주가가 떨어질까?

이론상으로는 금리가 오르면 기업의 부채와 조달비용도 오른다.

이렇게 되면 기업은 자금을 조달받아 투자해서 매출을 늘려야 하는데 조달비용이 늘어나면서 소극적으로 투자할 수 밖에 없다. 소극적인 투자로 실적 개선이 줄면서 주가도 하락한다.

그러나 반대로 금리가 오르면 주식이 오르는 경우도 있다.

연준이 금리를 올린다는건 미국 경제가 좋아지고 있다는 방증이기도 하기 때문이다.

경기가 좋아지면 기업의 실적도 올라가고 주가도 따라서 올라가게 된다.

과거 사례를 통해 확인해보자.

아래 그래프는 2000년~2021년, 지난 20년 미국10년물 금리와 S&P500 주가 그래프이다.

금리와 주가 상관관계

(미국기준금리는 22년3월17일(0.25% -> 0.5%)을 시작으로 급격하게 증가되어 23년5월4일기준 5.25%이다)

금리와 주가가 같이 움직이고 있다?

아니다. 금리와 주가가 반대로 움직일때도 있다.

결국 주가 등락은 금리 인상보다는 경기 흐름에 영향을 받는 것으로 보인다.

현재 우크라이나 전쟁, 중국코로나봉쇄 이후 공급재개, 미국과 유럽의 인플레이션 등 다양한 변수들이 존재하고 있다.

즉, 파월 의장이 금리 인상을 강행하더라도

미국 경제가 좋아 질 것이라는 기대감이 있으면 주식이 상승 할 수도 있다.

어떤 달에 투자 수익률이 높을까?(ft. KOSPI, S&P500)

씽킹한 — Sun, 2 Jul 2023 01:08:29 +0900

주식은 언제 사고팔아야 할까?

과거 월별 통계 수익률 분석을 통해 가장 많은 수익을 가져다준 월을 찾아보자.

[국내주식] KOSPI 월별 수익률

2016년~2022년 기간에 월별 수익률 기준으로 분석하면

=> 상승과 하락 횟수는 각 6회로 동일

=> 4월~5월, 11월~1월 상승하니 이때 투자하면 확률적으로 투자수익이 좋다.

[미국주식] S&P500 월별 수익률

1980년~2018년 기간에 월별 수익률 기준으로 분석하면

=> 연간 상승 10회, 하락 2회이다.

=> 10월~7월 상승하니 이때 투자하면 확률적으로 투자수익이 좋다.

요약

국내주식과 미국주식 월별 상승이 동일한 월은 4월~5월, 11월~1월이다.

이때 투자하면 확률적으로 수익이 좋다.

어떤 아파트를 사야할까요?

씽킹한 — Wed, 28 Jun 2023 15:39:49 +0900

매우 고민이 될겁니다.

인생에 있어 가장 큰 쇼핑이기 때문입니다.

결론부터 말씀드리면 "본인이 원하는 곳"을 살면 됩니다.

원하는 곳은 사람의 가치관에 따라 다릅니다.

"나는 여기서 자라왔고 지인들이 모두 여기있어 마음이 편해. 집값이 떨어지든 오르든 상관없어. 난 여기가 좋아"

라고 생각하시는 분은 그곳에 집을 사시는 것이 좋습니다.

다만,

"남들 집값은 다 오르는데 왜 여기는 안오르는 거야", "나 썩다리 구축에서 살아도 되니 돈좀 벌고싶어" 라고 하시는 분은

본인이 원하는 집이 아닌 남들이 좋아하는 집을 사야합니다.

남들이 좋아하는 집은 어디일까요?

고연봉 많은 일자리가 있는 지역, 서연고 보낼수 있는 학군지, 5분 이내 지하철, 가까운 상업시설(병원, 음식점, 공공기관, 편의시설) 입니다.

한마디로 "나 이곳에 살아라고 하면 오~" 라고 답변을 들으면 좋은 곳입니다.

예를들면, 강남구(압구정, 청담, 삼성, 대치, 도곡, 개포, 역삼), 서초구(반포, 잠원, 서초), 잠실, 여의도, 동부이촌 일겁니다.

흔히 말하는 부동산 계급도에 상위권에 있는 지역입니다. 계급도라고 하니 기분이 썩 좋지 않습니다.

2022년을 살고 있는 지금은 신분제 사회가 아닌 자유와 평등의 민주주의 사회인데 어떻게 그럴 수 있지? 라고 생각할 수 있습니다.

네 맞습니다. 그러나 이곳은 자본주의 사회입니다. 보이지 않는 손, 수요와 공급으로 인해 가격이 책정되고 그 소비를 매번 합리적으로 선택 해야하기 때문에 무의식적으로 비교하고 순위를 매기고 있던겁니다.

(ex. TV 한대 살때도 삼성, LG, 중국산을 비교하고 스펙, 기능, 가격을 놓고 많은 고민끝에 구매하지요.)

좋은집이 강남, 서초, 잠실 좋은건 알고 있어. 근대 비싸잖아? 누구나 그렇게 말할 수 있을 걸?

맞습니다. 비쌉니다. 매우 비쌉니다.

그러면 어떻게 해야할까요?

강남3구(강남,서초,송파), 3대업무지구(강남,여의도,광화문), IT(판교,마곡), 학군지(목동), 한강변(용산, 마포, 성동, 동작) 좋은 지역을 사야하는데 비쌉니다. 비싸서 좋은지역은 못가니 그 근처라도 가서 싸게 사고 기다려야 합니다.

언제가 적당한 시점인가요?

경험적으로 전세가율 80%이상 & 미분양에서 분양률 상승 & 거래량 회복 & 부동산정책완화 & 금리완화 시점입니다.

저는 얼마 정도에 사는게 적당한가요?

소득 수준에 따라 다릅니다. 대략 순소득의 50%를 원리금균등상환액 기준이 좋습니다.

예를들어 월소득 600만원으로 가정시, 지출 200만원이라면 순소득이 400만원입니다. 400만원의 50%인 200만원 이내가 원리금균등상환액으로 보시면 됩니다.

가령 5억대출시, 40년기간, 연이자 4%인경우 월상환금액이 208만원입니다.

현금 2억이있다면 5억이하로 대출받아 총 7억이내 아파트를 구매하는 것이 좋습니다.

이정도면 충분합니다 절대 영끌하지 마세요! 하락장에서 버틸 수 없습니다.

레버리지를 많이 일으킬 수록 수익률은 좋습니다만 상승장이 있다면 반드시 하락장이 있습니다.

하락장에서 못버티고 시장을 떠나게 될 수 있습니다.다시 한번 말씀드립니다만 영끌하지마세요!

부자는 마라톤과 같습니다. 긴 호흡으로 시장에 대응하세요.

부동산 투자원칙 5가지

씽킹한 — Tue, 27 Jun 2023 15:53:10 +0900

자신만의 투자원칙이 있어야 외부환경에 휘둘리지 않습니다.

저만의 투자원칙을 소개드립니다.

최악의 시장에서 망하지 않아야 한다

시장 분위기가 좋으면 많이 산사람이 위너. 그러나 하락장에는 Risk가 매우 심하니 망하지 않을 선에서 보수적 투자

무엇보다 싸게 살 것

투자에서 가장 중요한 것은 원금을 잃지 않는 것

매도 후 최종수익이 진짜수익

가치대비 싸게 산 건지 or 더 오를것 같아서 산건지 확실하게 구분할 것

자산이 늘어날수록 부채비율을 줄여라

상승장 끝무리에서 전세가를 올리지 말고 적당선에서 매도하여 현금보유 비중을 늘려라

그래야 하락장에서 살아남을 수 있다

자산규모가 커지면 팔물건인지 장기보유할지 결정해야 한다

하락장에서 역전세를 대비하기 위함이다. (ex 3억 10% 3천만 원, 30억 10% 3억으로 큰 부담이 됨)

요약

보수적인 투자는 급등장에서 많은 기회를 놓칠 수 있지만 투자자로서 살아남을 수 있는 있습니다.

부자는 마라톤과 같습니다. 긴 호흡으로 천천히 대응해 나가야 합니다.

나는 중산층 일까? (feat. 순자산, 연봉)

씽킹한 — Mon, 26 Jun 2023 17:12:11 +0900

매년 설문조사를 한다

당신은 중산층에 속한다고 생각하시나요?

어느 정도 여유가 있고 생활하는데 불편함이 없으면 중산층 아닐까?

사실 그 기준을 누가 정하는 걸까라는 의문이 든다.

대한민국은 자본주의 사회이다.

중산층의 기준을 소득수준으로만 본다면 통계청 자료로 가름할 수 있다.

[분위별] 2021~2022년 순자산, 가구소득

2022년 가계금융복지조사 결과 | 가계금융복지조사 | 물가 · 가계 | 보도자료 | 새 소식 : 통계청 (kostat.go.kr)

중상층을 3분위, 4 분위로 가정한다면 아래와 같다.

3 분위(40~60%) : 순자산 2.5억, 가구소득 5천만 원

4 분위(60~80%) : 순자산 5억, 가구소득 7천6백만 원

* 순자산이란? 총 자산에서 부채 제외

[연령별] 2021년 소득원천별 가구소득

2022년 가계금융복지조사 결과 | 가계금융복지조사 | 물가 · 가계 | 보도자료 | 새 소식 : 통계청 (kostat.go.kr)

연령별 가구소득평균은 아래와 같다.

30대 6천9백만 원

40대 7천8백만 원

요약

소득기준으로만 중산층을 나눈다면

순자산 5억 이상, 가구소득 7천7백만 원 이상이면 중산층이라고 할 수 있다.

아마 생각보다 중산층 기준이 낮거나 높다라고 생각되는 분이 있을 텐데 이는 평균의 오류이다.

개인적으로 "내가 어느 정도 여유가 있고 생활하는데 불편함이 없다"라고 느끼면

중산층으로 보는 것이 맞다고 생각한다.

유상증자 악재인가? 호재인가? (feat. 무상증자, 액면분할)

씽킹한 — Mon, 26 Jun 2023 15:50:32 +0900

CJ CGV가 얼마 전에 유상증자를 했다.

유상증자하면 증시에 악재인가? 호재인가?

결론부터 이야기하면 유상증자 목적에 따라 악재일 수도 있고 호재일 수도 있다.

왜 그럴까? 우선 유상증자가 무엇인지부터 알아야 한다.

유상증자란?

유상(유료)으로 주식수를 증가시키는 것이 유상증자이다.

유상증자 왜 할까?

기업은 신규 사업에 투자자금으로 혹은 운영자금 목적으로 돈을 조달받는다.
보통은 은행에서 빌리는 방법이 있다. 그러나 대출이자 비용이 발생할 수 있고 추가적으로 은행에서 대출이 어려워진 경우도 있다.
이러한 경우에 주식을 팔아 투자금을 조달받을 수 있다.
이때 파는 주식은 유상증자로 새롭게 발행한 주식으로, 즉 신주를 말한다.
기존 주식수에 신주를 더하게 되면 기존 주주들의 지분가치가 희석이 된다.

(ex 시총 100억 원인 주식인 기업이 100억 원을 증자하면 주당 가치가 반토막으로 희석이 되니 주가가 50% 하락한다)

그럼 유상증자하면 악재인가?

주주들의 지분가치가 희석되는 것이므로 악재가 맞다.
하지만 투자금을 어디에 사용하는지(목적)에 따라 다르다.
시설증설, 공장신축, 사업확장, 기업인수 등의 사유로 유상증자를 하면 주가는 오른다. (ex. 엘앤에프 2차 전지 기업)
실적부진으로 부채상환, 운영자금 등의 사유로 유상증자를 하면 주가는 내려간다.(ex. CJ CGV 엔터테인먼트 기업)

이제 유상증자는 알겠고, 무상증자는 무엇일까?

무상(무료)으로 주식수를 증가시키는 것이 무상증자이다.

무상증자는 기업이 가지고 있는 잉여자금을 분배하는 방식이다.
이를 통해 주식수는 증가하지만, 주식 가치는 그대로 유지된다.
만약 무상증자를 1:1로 공시가 나왔으면 기존 주식 1주당 1주를 무상(무료)로 주겠다는 뜻이다. (ex 10 주가진 주주는 10주를 받아 총 20주가 됨)
결국 무상증자를 한다고 해서 기업의 시가총액은 변하지 않는다.
이유는 시가총액이 100만 원의 기업의 주식이 100주가 있고, 1:1로 무상증자한다면 주식이 총 200주가 된다.
다시 말해 1주당 기존가격은 1만 원에서 5천 원이 된다. (ex. 1만원X100주=100만원은 5천원 X 200주=100만 원과 같다)
그래서 기업의 시가총액은 변하지 않는다.

그럼 무상증자를 왜 할까?

무상증자를 하면 기업의 가치가 100만 원 그대로이지만 주식수가 100주 -> 200주로 주식수가 늘어나면서 거래가 활발해진다.

무상증자는 기업의 잉여금을 자본금을 옮겨가므로 자본금이 증가한다.

무상증자를 한다는 건 회사 내부에 잉여금이 많다는 뜻으로 해석되므로 기업의 재무구조가 건전한다는 신호이다.

그럼 무상증자는 호재일까?

주식수가 늘어나면서 거래가 활발해지고, 회사내부에 잉여금이 많다고 해석되니 호재가 맞다.
하지만 무상증자 발표전에 주식을 미리 매집해 놓고 증자 발표 후 주가 상승분만큼 매매차익을 하는 투기가 많아 악용되고 있어 주의가 필요하다.

무상증자랑 액면분할이 비슷해 보인다. 동일하다고 보면 되나?

무상증자와 액면분할은 다르다.

무상증자는 주식수가 늘어나고 자본금이 늘어나지만,
액면분할은 주식수만 늘어난다.

액면분할은 왜 할까?

기업이 이미 발행한 주식의 액면가를 낮추고, 주식수를 늘려서 총 발행 주식의 가치는 그대로 가져가고
일반 투자자들의 거래 용이성과 주식시장에서의 인지도를 높이는 것을 말한다.
즉, 진입장벽을 낮춰 더 많은 투자자들의 투자를 유도하는 목적이다.

요약

유상증자는 보통의 경우 악재이지만, 목적에 따라 악재일수도 있고 호재일수 있다.

무상증자는 보통의 경우 호재이다. 다만 증자발표 후 주가가 빠지는 경우가 있어 주의해야한다.

무상증자와 액면분할은 다르다. 무상증자는 유동성과 자본금이 증가하고 액면분할은 유동성만 증가한다.

주택임차 계약 종료 후 보증금 반환 받지 못한 경우, 임차보증금 반환청구 소송

씽킹한 — Tue, 20 Jun 2023 14:28:34 +0900

주택임차 계약이 만료된 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 경우 어떻게 해야 할까요?

상황을 가정하여 조치 방법을 작성하였습니다.

(상황예시) 보증금 반환받지 못한 상황

1. 2021년 9월 10일 경기도 수원으로 이사했다.

2. 집이 별로였다. 다른 집으로 이사하기로 결심했다.

3. 2년 계약만료 3개월 전에 전화로 임대인에게 계약이 종료되면 이사 갈 거라고 말해두었다 => 연장계약의사 없음 통보

4. 임대인은 계약만료 후에도 보증금을 돌려줄 의사가 없음을 말했다. => 갈등발생

(해결방법) 보증금 돌려받는 방법

1. 최소 한 달 전에 계약 갱신 할 의사가 없음을 통보합니다.

1-1) 문자나 통화녹음을 통해 계약갱신 의사가 없음을 통보했다는 증거를 만든다.

1-2) 아무 말이 없다면 계약이 갱신되는 묵시적 갱신제도가 있으므로 최소 한 달 전에 말해야 한다.

1-3) 임차인이 해지통보 후 최소 3개월이 지나면 언제든 임대차 계약해지가능 합니다.

2. 중개한 공인중개사에게 상황을 설명하고 중재해 줄 것을 요구한다.

3. 부동산에서 중재했음에도 진전이 없다면, 임대인에게 문자, 전화를 통해 내용증명을 발송한다고 알린다.

3-1) 내용증명은 우체국에 가서 내용증명을 작성 및 발송할 수 있다.

3-2) 내용증명에는 일정기간이 도래하면 임차권등기명령을 신청한다고 기입한다.

3-3) 임차권등기명령이란? 계약기간이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하였을 때 법원의 명령에

따라 임차권을 등기부를 통해 공시하는 제도를 말한다.

3-4) 임차인이 말소를 해도 기록이 남으므로 향후 임대인이 임차인을 받을 때 장부상 기록이 좋지 않아 물건이 경쟁력이 없어진다

(마치 빨간 줄 같은 거다)

3-5) 수신인은 임대인, 참조는 공인중개사로 한다(공인중개사는 중재가 필요하니 참조로 넣는다)

3-6) 발송할 때 일반건축물대장을 떼서 임대인 집주소와 계약서상 집주소 두 곳을 넣는다.

3-7) 만약 내용증명이 반송이 된다면(임대인 거부 or 폐문부재) 반송된 내용증과 나의 신분증, 계약서를 들고 주민센터로 가서
상황을 설명하고 임대인의 주민등록초본을 출력해 달라고 하면 된다. (임대인 전화번호는 알려주지는 않는다)

3-8) 내용증명이 계속 송달되지 않는다면 특별송달(야간, 휴일)까지 보낸다.

4. 내용증명을 지속적으로 보냈음에도 대응이 없다면 내용증명에 기입했던 일자에 임차권 등기명령을 신청한다.

4-1) 임차권 등기명령신청은 임차주택의 소재지 관할 지방법원에서 신청 가능하고 온라인

전자소송사이트(https://ecfs.scourt.go.kr)에서도 가능하다.

4-2) 임차주택의 부동산 등기부, 임대차계약서, 확정일자 및 전입사실 입증서류를 준비한다.

4-3) 임차권등기명령 신청을 하게 되면 약 2주 후에 발령이 된다. 그렇게 되면 등기부등본에 적시된다

4-4) 임차권등기명령은 미반환 된 보증금을 위한 일종의 담보적 기능으로 국한되고 장기간 권리를 행사하지 않으면

그 권리가 소멸되므로 주의한다.

4-5) 이러한 이유로 전세기간이 종료하였으나 아직 전세보증금을 반환받지 못했음에도 일단 다른 집으로 이사해야 한다면

임차권등기명령을 받아주고 이사해야 한다.

4-6) 보통 임차권등기명령으로 대부분의 임대인은 새로운 임차인이 구해지지 않을 것을 염려하여 자진해 보증금을 반환한다.

5. 임차권등기명령을 신청했음에도 별다른 대응이 없는 경우에는 임대차보증금반환소송, 지급명령, 민사소송 등을 통해 집행권을 취득하여 현실적으로 보증금을 회수해야 한다.

5-1) 임차보증금 반환 소송은 법무사에 맡기거나 소장을 작성한 후 증거를 첨부하여 법원에 제출하면 된다.

5-2) 법원에 가지 않고 전자소송사이트(https://ecfs.scourt.go.kr)에서 민사서류 > 보증금반환청구의 소 작성 가능하다.

5-3) 보증금 2천만 원 이하의 1개월 이내로 결과가 빠를 수 있지만, 그 이상의 보증금은 6개월 이상의 소요되고 비용도 많이 들지만

판결을 받은 이후에도 전세금을 반환하지 않으면 임차인이 경매신청을 할 수 있고 경매를 통해 보증금을 변제받을 수 있습니다.

6. 서울보증보험과 주택도시보증공사에서 취급하고 있는 전세금보증상품 가입 합니다. (최악의 경우 방지)

6-1) 전세계약기간 만료일 후 1개월까지 가입 가능합니다.

6-2) 보증 전세보증금은 수도권 7억 원 이하 그 외 지역 5억 이하가 대상입니다.

요약

1. 최소한달 전 계약갱신 통보 (문자나 통화녹음 필수)

2. 공인중개사에게 중재요구

3. 내용증명 발송

4. 임차권등기명령신청

5. 임대차보증금반환소송

6. 전세금보증상품 가입

10억 모으기 몇년 걸릴까? 어떻게 하면 빠르게 10억 벌까?

씽킹한 — Mon, 19 Jun 2023 16:15:59 +0900

자가가 있고 대출이 없는 경우 10억만 모으면 파이어족이 가능하다.

얼마가 있어야 파이어족 가능할까? (tistory.com)

얼마가 있어야 파이어족 가능할까?

우선 파이어족에 대해 알아보자. 경제적 독립(Financial Independence)와 조기은퇴(Retire Early)를 합친 개념으로 앞글자를 따서 'FIRE' 라고 부른다. 즉, 사회적 통념보다 이른 시기에 은퇴하기 위해 소비

stractegicthinking-1.tistory.com

10억을 모으려면 얼마나 걸릴까?

근로소득으로 매달 500만 원을 저축한다면, 17년이 있어야 10억을 모을 수 있다.

- 1년 => 월 500만 원 * 12개월 = 6000만 원

- 17년 => 6000만 원 * 17년 = 10.2억

현재 40세라면 57세에 은퇴할 수 있다. 너무 늦다. 다른 방법은 없을까?

(물가 상승률을 감안하면 더 이후에 은퇴해야 할 수 있다)

어떻게 하면 빠르게 10억을 벌 수 있을까?

저축으로 좀 더 앞당길 수 있다.

현재 1억이 있다면 2% 예금을 하고 매월 500만 원씩 저축한다면 13년 있으면 10억을 모을 수 있다.

현재 40세라면 53세에 은퇴할 수 있다.

더 빨리 10억을 벌 수 없을까?

투자+저축을 하면 된다.

어떤 투자를 해야 할까? 부동산 or 주식 중에 본인이 원하는 것을 공부해서 투자하면 된다.

모든 투자는 리스크가 있고 변동성이 있어서 은퇴 시점을 정확히 예측할 수 없다.

그래도 희망회로를 돌려 예상해 볼까

부동산 투자를 예시로 아파트 청약으로 당첨되고 전매가 풀리면 팔아서 수익을 낸다 => 3년 뒤 1억

자가를 제외하고 1채 더 갭투자 한다 => 5년 뒤 자가 3억 상승, 추가 1 주택 2억 상승

그렇다면 총 6억 수익이다. 만약 3 주택까지 비과세를 적용해 준다고 하면 8억 수익을 가져갈 수 있다.

이렇게 되면 월 600만 원 중에 투자로 인한 이자 300만 원, 저축 300만 원을 한다고 가정하면

5년 투자 및 저축으로 약 10억 달성할 수 있다. (투자 8억 + 저축 1.8억(월 저축 300만원 * 5년))

주식 투자를 예시로 SPDR S&P 500을 투자한다고 가정한다.

SPDR S&P 500은 1995년 1월 48달러, 2023년 1월 402달러이다.

28년 동안 8.3배 주식이 상승했다.

주식은 상승, 하락을 반복하나 결국 우상향 하였고 평균적으로 매년 29% 상승하였다.

물론 그래프를 보면 운이 없는 구간이 있다.(2000년~2012년, 12년 동안 보합)

운이 좋은 기간도 있다.(2009년~2021년, 12년동안 상승)

오래 기다리면 결국 우상향 하지만 그 오래라는 것이 참 모호하다. 그래서 주식이 어렵다.

현재 1억을 투자하고 매년 29% 상승률 감안하고 매월 600만 원씩 저축한다면 6년 있으면 10억 이상을 모을 수 있다.

현재 40세라면 46세에 은퇴할 수 있다. (참고로 SPDR S&P 500은 배당률 1.55%로 배당도 받을 수 있다)

요약

리스크 없이 저축으로 13년 동안 10억을 모을 것 인가?

리스크를 감안하여 투자로 5~6년 동안 빠르게 10억을 모을 것인가?

사실 13년 동안 근로소득으로 저축만 한다는 게 진짜 리스크가 없는 것일까?

건강상의 이유로? 회사 사정으로? 등 내외부 요인으로 변화가 있을 수 있다.

당신은 어떤 선택을 하겠는가?

얼마가 있어야 파이어족 가능할까?

씽킹한 — Sat, 17 Jun 2023 08:59:04 +0900

우선 파이어족에 대해 알아보자.

경제적 독립(Financial Independence)과 조기은퇴(Retire Early)를 합친 개념으로 앞글자를 따서

'FIRE'라고 부른다. 즉, 사회적 통념보다 이른 시기에 은퇴하기 위해 소비를 대폭 줄여 은퇴자금을 마련하는 사람들을 말한다.

언제 파이어족이 될 수 있을까?

라는 질문을 던지기 전에 얼마를 모아야 파이어족이 될 수 있을지 부터 알아봐야 한다.

얼마를 모아야 파이어족이 될 수 있을까?

20~40대 기혼 무자녀, '보통사람'들은 월 평균 239만 원 소비한다고 한다.

(당연히 그룹별, 본인의 소비패턴에 따라 소비금액이 다르니 참고만 한다)

자가가 있고 대출이 없는 상태에서

월급 외 소득파이프라인으로 월평균 239만원만 있으면 파이어족이 가능하다.

*소득파이프라인? 지속적으로 흘러들어오는 소득

소득파이프라인은 여러 가지가 있다.

1) 예금이자 2) 주식배당소득 3) 부동산월세 4) 블로그, 유튜브 등 수익 등 근로소득이 아니면 된다.

예금이자로?

KB국민은행 기준 연 이자율은 2.5%이다 (2023년기준)

세금을 제외하고 1억은 250만 원(월 20만 원), 10억은 2500만 원(월 208만 원), 12억은 3000만 원(월 250만 원)이다.

12억은 있어야 월 250만 원 소득 파이프라인이 있어야 파이어족이 가능하다.

주식배당소득으로?

배당률 삼성전자 2.01%, POSCO홀딩스 3.05%, 우리 금융지주 9.5%, SPDR S&P 500 1.55% 등이 있다.

주식이 계속 우상향 하면 차익형 소득이 되고, 분기마다 같은 배당률의 배당금을 주면 수익형 소득이 되는 좋은 투자처이지만 반대의 경우 미래가 불투명할 수 있다.

(안정적인 투자로 주식을 선택했다면 배당소득은 적지만 과거부터 현재까지 그리고 미래의 경제 성장률이 좋을 것으로 기대되는 S&P 500도 좋은 선택지로 보인다)

만약 삼성전자를 선택했다면 2.01%, 15억은 3000만 원(월 250만 원) 있어야 한다.

부동산 월세로?

3개의 아파트 단지 예시로 월세를 받는 경우다.

- 경기도 수원시 권선구 고색동대한 아파트 매매 3.9억(보증금 4천만 원, 월세 85만 원)

- 경기도 군포시 금동동 신환아파트 매매 2.9억(보증금 1천만 원, 월세 90만 원)

- 인천광역시 부평구 갈산동 갈산주공 1단지 매매 2.5억(보증금 1천만 원, 월세 70만 원)

1채 보유 시 2.5억 필요 => 월세 70만 원

2채 보유 시 2.5억 * 2 = 5억필요 => 월세 140만원

4채 보유시 2.5억 * 4= 10억 필요 => 월세 280만 원

환산해 보면 부동산 월세 투자는 연 이율 3.3% 정도다.(10억으로 월소득 280만 원 => 연소득 3360만 원)

즉, 10억이 있으면 월 280만 원 소득이 가능하다.

(물론 다주택에 따른 종부세, 재산세, 취득세를 충분히 감안해야 한다)

요약

자가가 있고 대출이 없는 상태에서 10억은 있어야 근로소득 없이 월 200~280만 원으로 파이어족이 가능하다

주식 배당금 지급일자 및 지급이력, 연도별 배당률(%) 확인방법

씽킹한 — Mon, 12 Jun 2023 16:12:07 +0900

주식하는 사람들은 결산 배당금을 지급받을 수 있는 시즌이 되면
내가 보유한 종목의 배당급 지급일자가 언제일지 궁금할 겁니다.

내가 투자한 종목의 배당지급일자, 주당배당금 이력을 확인하는 방법을 알려드립니다.
(네이버 증권에서는 배당금이력이 확인되지 않아 그동안 이 종목이 배당금을 잘 주었는지 가늠이 안돼요)

배당금 지급일자 및 지급이력 확인방법

1. "증권정보포털 세이브로" 접속합니다

https://seibro.or.kr/

2. 주식 선택

3. 배당정보 선택

3. 기업명/종목에서 종목검색(예시 포스코홀딩스) > 배당기준일 지정하고 검색

4. 배당기준일, 배당지급일 이력을 한눈에 확인할 수 있습니다.

(그동안 얼마동안 배당을 지급하였고 배당금은 얼마나 주었는지 확인 가능합니다)

배정기준일=배당기준일입니다. 즉, 이날을 기준으로 주식이 있어야 배당을 받을 수 있습니다

예를 들어 2023년 6월 1일 배당을 받고자 한다면 배당기준일인 2023년 3월 31일 이전인 2023년 3월 30일이 배당락일이 되기 때문에 2023년 3월 29일에 주식을 보유하고 있어야 배당금을 받을 수 있습니다.

(즉, 배당기준일 - 2일 전에 매수해야 배당금을 받을 수 있음)

그리고 배당락일 지나고 나서 보유주식을 팔아도 배당지급을 받을 수 있습니다.

그래서 배당락일에 주가가 하락하는 경우도 있으니 참고하세요.

아래 엑셀로 다운로드해서 보면 좀 더 한눈에 볼 수 있습니다. (그래프로도 변환가능하고요)

2022년에는 주당 12,000원을 지급되었습니다.(22.03 4천 원, 22.06 4천원, 22.09 2천 원, 22.12 2천 원)

연도별 배당률(%) 확인방법

5. 배당정보 > 배당내역상세로 들어가면 "연도별 배당률(%)" 확인 가능합니다.

일반청약과 재개발 입주권 어떤 걸 선택할지?

씽킹한 — Mon, 12 Jun 2023 12:49:44 +0900

일반청약과 재개발 입주권 어떤 걸 선택할까요?

용어부터 정리해 보겠습니다.

입주권이란?

기존에 가지고 있던 주택이 재개발 혹은 재건축과 같은 관리 처분에 의해 소유권을
가진 혹은 조합원의 조건을 갖춘 사람으로 분양권에 비해 가격이 저렴하다

분양권이란?

입주권을 가진 사람들에게 우선적으로 공급하고 남은 세대를 공급받는 것으로
청약 신청을 통해 주택을 당첨받아야 권리를 주장할 수 있다

입주권과 분양권 어떤 선택이 좋을까요?

우선 입주권과 분양권 장단점부터 확인해봐야 합니다. (아래표 확인)

입주권의 경우 로열동, 층, 호수를 우선 추첨할 수 있어 좋은 위치를 선점할 수 있고 당첨과 무관하게 본인이 원하면 매수할 수 있지만, 초기 비용이 많이 발생합니다.

반면, 분양권의 경우 초기비용이 적고 주택수에 포함되지 않은 장점이 있지만, 당첨되기 쉽지 않고 로얄동, 로열호수 선정이 불리합니다.

입주권과 분양권 가격비교

최근 광명뉴타운 1 구역 "광명자이더샵포레나"를 예시로 "분양권"과 "입주권" 가격을 비교해 보겠습니다.

광명자이더샵포레나는 2023년 5월에 일반분양하였습니다.

. 위치 : 경기도 광명시 광명동 9-8
. 세대수 : 3585세대
. 시공사 : GS, 포스코, 한화
. 용적률/건폐율 : 296%, 21%
. 층수 : 지하 3층~지상 38층(28개 동)
. 준공예정시기 : 2025년 말
. 사업시행인가 : 2016.06.24
. 관리처분인가 : 2022.04.28
. 일반분양 : 2023년 5월

일반분양가는 84B기준 10.45억, 경쟁률 2.38:1 당해지역에서 완판 되었습니다.

기타 지역에서 678명 지원으로 높은 관심이 있었으나, 광명시 당해마감으로 기회도 없었네요

그만 큰 인기지역은 경쟁률이 높아 청약 당첨확률이 적습니다.

그럼 입주권 조합원가격을 알아볼까요?

입주권 조합원 급매(23년 2월 23일 기준)는 총매가 8.48억, 초기투자금 4.7억이었습니다.

일반분양가가 10.45억이니 입주권 구매를 하였다면 단순계산 시 1.97억 수익입니다

(하지만 입주권은 초기 목돈이 많이 필요하고 추가분담금 우려가 있음)

요약

우리는 알고 있습니다.

당연히 초기비용이 적은 분양권 당첨을 위해 관심을 두고 청약해야 한다는 것을요.

하지만 번번이 낙첨됩니다.

왜 그럴까요? 역세권, 학세권, 편리하고 인프라, 고급 커뮤니티 시설, 신축, 브랜드 아파트는 모두가 좋아합니다.

누가 알려주지 않아도 알고 있습니다. 우리가 원하는 지역은 인기가 많으니, 경쟁률이 높아 낙첨될 확률이 높습니다.

그렇다고 계속 낙첨되는 청약을 시도해야 할까요? 언제까지 시도해야할까요? 비인지역에 청약을 넣어야 할까요?

목돈이 들어가더라도 감당할 수 있는 수준에서 입주권 매입도 고려해봐야 합니다.

다양한 방안을 염두해 보고 투자를 했으면 합니다.

성투하세요.